باختصار: الشركات العقارية الشفافة بالمغرب مستبعدة من نطاق الضريبة على الشركات وفق الفصل 3-3 من المدونة العامة للضرائب. تُفرض المداخيل مباشرة على الشركاء بنسبة حقوقهم، مما يتجنب الازدواج الضريبي.
تستفيد الشركات العقارية الشفافة من نظام ضريبي خاص بالشفافية الجبائية في مادة الضريبة على الشركات IS. هذا النظام المنصوص عليه في المدونة العامة للضرائب (CGI) يسمح باستبعاد بعض الشركات العقارية من نطاق تطبيق الضريبة على الشركات. والهدف الرئيسي هو تجنب الازدواج الضريبي الذي يطال أولاً الأرباح على مستوى الشركة (IS)، ثم أرباح الأسهم الموزعة على الشركاء (IR).
يستبعد الفصل 3-3 من المدونة العامة للضرائب CGI من نطاق تطبيق IS الشركات التالية:
- الشركات ذات الموضوع العقاري، أياً كان شكلها القانوني؛
- تلك التي تتكون أصولها من وحدة سكنية يشغلها كلياً أو جزئياً أعضاؤها أو بعضهم، أو من قطعة أرضية معدة لهذا الغرض؛
- الشركات التي يكون موضوعها اقتناء أو بناء عقارات جماعية لنفس الغرض.
فعلى المستوى القانوني، تعد الشركة العقارية الشفافة هي المالكة للأصل العقاري. فإذا أراد شخص اقتناء حصة منه، فعليه أولاً اقتناء حقوق اجتماعية في الشركة. وبذلك يصبح شريكاً، مما يمنحه حقوقاً في الشركة المذكورة. وهذه الآلية أساسية لفهم الشفافية الضريبية بالمغرب.
ما هي الشفافية الضريبية بالمغرب؟
الشفافية الضريبية هي آلية لا تكون بموجبها الشركة نفسها خاضعة للضريبة على الشركات. فالمداخيل والأرباح تُفرض مباشرة على مستوى الشركاء، بنسبة حقوقهم الاجتماعية. بمعنى آخر، يُعتبر ضريبياً أن الشركاء يملكون مباشرة العقارات، حتى وإن كانت الشركة هي المالكة قانونياً.
هذا المبدأ أساسي في القانون الضريبي المغربي. فالفصل 3-III من CGI يحدد بوضوح قائمة الشركات المستبعدة من نطاق IS، ومن بينها الشركات العقارية الشفافة. وهذا الاستبعاد ليس إعفاءً: فالشركات العقارية الشفافة ببساطة لا تخضع للضريبة على الشركات.
الشركات المؤهلة للشفافية الضريبية
إلى جانب الشركات العقارية الشفافة، تنص المدونة العامة للضرائب على الشفافية الضريبية لأشكال أخرى من الشركات. فالفصل 3 من CGI يستبعد أيضاً من نطاق IS:
- شركات التضامن (SNC) التي لا تضم سوى أشخاص ذاتيين؛
- شركات التوصية البسيطة (SCS) التي يكون جميع الشركاء المتضامنين فيها أشخاصاً ذاتيين؛
- شركات الأمر الواقع التي لا تضم سوى أشخاص ذاتيين؛
- شركات المحاصة.
يمكن لهذه الشركات مع ذلك اختيار الخضوع لـ IS بصفة نهائية لا رجعة فيها. وبمجرد ممارسة هذا الاختيار، لا يمكن للشركة العودة إلى نظام الشفافية الضريبية.
شروط نظام الشركات العقارية الشفافة
توجد حسب المدونة العامة للضرائب نوعان من الشركات العقارية الشفافة، يخضع كل منهما لشروط خاصة.
الشركات التي تتوفر على وحدة سكنية
يهم هذا النظام الشركات التي تتكون أصولها من وحدة سكنية. وفي هذه الحالة، يجب أن تستوفي الشروط التالية:
- أن تكون الوحدة مشغولة كلياً أو جزئياً من طرف الأعضاء أو بعضهم؛
- أن تستوفي الشركة التزامات التصريح المنصوص عليها في CGI.
يمكن أن يمتد هذا النظام إلى حالات أخرى، لا سيما عندما:
- يشغل الأعضاء (أو بعضهم) الجزء الأكبر من العقار؛
- تكون الوحدة عبارة عن قطعة أرضية معدة لبناء وحدة سكنية (وفق الشروط المذكورة أعلاه).
الشركات ذات الموضوع الوحيد
ينص القانون على أن هذا النظام يمكن أن يشمل أيضاً الشركات التي يكون موضوعها الوحيد اقتناء (أو بناء):
- عقارات جماعية لحسابها الخاص؛
- مجموعات عقارية لنفس الغرض.
في هذه الحالة، يبقى هذا الوضع خاضعاً للشروط التالية:
- أن تنص الأنظمة الأساسية على أن الموضوع الوحيد هو البناء أو الاقتناء المذكور؛
- أن تمنح الشركة نظامياً لكل عضو حرية التصرف في حصته؛
- أن تذكر الأنظمة الأساسية الأعضاء بأسمائهم؛
- أن تقابل كل حصة وحدة أو أكثر ذات استعمال مهني أو سكني؛
- أن تكون الوحدات قابلة لاستعمال مستقل.
إذا استوفت الشركة أحد هذين الشرطين أو كليهما، يمكنها الاستفادة من نظام الشركات العقارية الشفافة. وفي غياب هذا النظام، تخضع الشركة لـ IS وفق القانون العام. لمزيد من المعلومات حول الجبايات المطبقة، راجع دليلنا حول التكاليف القابلة للخصم من IS بالمغرب.
النظام الضريبي للشركات العقارية الشفافة
تضع المدونة العامة للضرائب الشركات العقارية الشفافة خارج نطاق IS. غير أن الأصول المقتناة من طرف الأعضاء تعد أصولاً تحت نظام الربح العقاري. وهذا يعني أنه، على سبيل المثال، في حالة تفويت من طرف عضو، يدفع الشخص الذاتي الضريبة على القيمة الزائدة العقارية باسمه الشخصي.
تطبق شروط تحديد الربح العقاري المنصوص عليها في الفصل 61 وما بعده من CGI.
الأثر على الأرباح العقارية (TPI)
عندما يفوت شريك حصصه في شركة عقارية شفافة، يُعامل هذا التفويت ضريبياً كتفويت عقار. ويخضع الربح المحقق لضريبة الأرباح العقارية (TPI) بنسبة 20%، مع حد أدنى 3% من ثمن التفويت.
يراعي حساب الربح العقاري ثمن الاقتناء المعاد تقييمه بمعامل يُحدد بقرار وزاري، وكذا مصاريف الاقتناء ونفقات الاستثمار. كما يُطبق خصم مدة الحيازة: فبعد 6 سنوات من الحيازة، يُعفى الربح إذا كان العقار يشكل السكن الرئيسي للشريك.
مزايا الشركة العقارية الشفافة
يقدم نظام الشفافية الضريبية عدة مزايا للمستثمرين العقاريين بالمغرب:
- غياب الازدواج الضريبي: المداخيل لا تخضع أولاً لـ IS ثم لـ IR على أرباح الأسهم. بل تُفرض مرة واحدة فقط على مستوى الشركاء؛
- مرونة التدبير الباتريمونيالي: تسمح الشركة بتنظيم حيازة ونقل الملكية العقارية العائلية؛
- خصم مدة الحيازة: يستفيد الشركاء من خصومات على الأرباح العقارية المرتبطة بمدة الحيازة؛
- خصم العجز العقاري: التكاليف المرتبطة بالعقار (أشغال، فوائد قروض) يمكن احتسابها من المداخيل العقارية للشركاء.
الاختيار النهائي لـ IS
يمكن للشركات العقارية الشفافة اختيار الخضوع لـ IS. وهذا الاختيار نهائي لا رجعة فيه: فبمجرد ممارسته، لا يمكن للشركة العودة إلى نظام الشفافية الضريبية. ويمكن أن يكون هذا الاختيار ملائماً في بعض الحالات، لا سيما عندما يرغب الشركاء في تجميع الأرباح داخل الشركة أو الاستفادة من معدلات IS التصاعدية.
التزامات الشركات العقارية الشفافة
رغم استبعادها من نطاق IS، فإن الشركات العقارية الشفافة ليست معفاة من كل التزام. إذ يجب عليها بالخصوص:
- مسك محاسبة منتظمة وفق المخطط المحاسبي المغربي؛
- الاكتتاب في التصريحات الضريبية المطلوبة؛
- التصريح بالمداخيل العقارية المحصلة من كل شريك؛
- احترام الالتزامات المتعلقة بالرسم المهني وضريبة السكن، عند الاقتضاء.
يمكن أن يؤدي عدم احترام هذه الالتزامات إلى سقوط نظام الشفافية وإخضاع الشركة لـ IS وفق القانون العام.
الشركات الشفافة والملكية العائلية: حالات عملية
تعد الشركة العقارية الشفافة أداة مفضلة لتدبير الملكية العقارية العائلية بالمغرب. لنأخذ بعض الحالات:
الحالة 1: عائلة مالكة لعمارة سكنية. ثلاثة أفراد من نفس العائلة يملكون عمارة عبر شركة عقارية شفافة. كل واحد يتصرف بحرية في شقته. وتوزع التكاليف والمداخيل الكرائية المحتملة بنسبة الحقوق الاجتماعية.
الحالة 2: تفويت حصص. يرغب شريك في تفويت حصصه لشخص ثالث. يُعامل التفويت ضريبياً كتفويت عقاري، ويخضع لـ TPI. ويستفيد الشريك من خصم مدة الحيازة.
مقارنة: الشركة الشفافة مقابل الشركة غير الشفافة
| المعيار | الشركة الشفافة | الشركة غير الشفافة (خاضعة لـ IS) |
|---|---|---|
| فرض الأرباح | على مستوى الشركاء (IR) | على مستوى الشركة (IS) |
| توزيع أرباح الأسهم | لا ازدواج ضريبي | IS + اقتطاع من المنبع على أرباح الأسهم |
| تفويت الحصص | نظام الأرباح العقارية (TPI) | نظام أرباح رؤوس الأموال المنقولة |
| خصم مدة الحيازة | مطبق | غير مطبق |
| الالتزام المحاسبي | نعم | نعم |
توقف نظام الشفافية
الشركات العقارية الشفافة التي تتوقف عن استيفاء الشروط المنصوص عليها في الفصل 3-3 من CGI تُفرض على أساس نتيجتها الجبائية ابتداءً من تاريخ هذا التوقف. ويؤدي فقدان وضع الشفافية تلقائياً إلى الإخضاع لـ IS، مع جميع العواقب الضريبية المترتبة على ذلك.
لذلك من الضروري السهر باستمرار على احترام الشروط المطلوبة والاستعانة بخبير محاسب لتأمين النظام المطبق.
أسئلة شائعة
ما هي شروط الاستفادة من نظام الشفافية الضريبية بالمغرب؟
للاستفادة من نظام الشفافية، يجب أن يكون موضوع الشركة الحصري هو بناء أو اقتناء عقارات بغرض تقسيمها بين الشركاء. ولا يجب أن تمارس نشاطاً تجارياً، ويجب أن يتمتع كل شريك بحق الانتفاع بحصة محددة من العقار.
كيف تُفرض مداخيل الشركة العقارية الشفافة بالمغرب؟
تُفرض المداخيل مباشرة على مستوى الشركاء، بنسبة حقوقهم في الشركة. يصرح كل شريك بحصته من المداخيل العقارية في تصريحه الشخصي بـ IR. ولا يوجد ازدواج ضريبي لأن الشركة نفسها لا تخضع لـ IS.
ماذا يحدث إذا فقدت الشركة الشفافة وضعها؟
إذا توقفت الشركة الشفافة عن استيفاء الشروط المنصوص عليها في الفصل 3-3 من CGI، فإنها تفقد تلقائياً وضع الشفافية وتصبح خاضعة للضريبة على الشركات (IS) ابتداءً من تاريخ هذا التوقف. ويترتب عن إعادة التكييف هذه جميع العواقب الضريبية المرتبطة بنظام IS، لا سيما فرض الأرباح على مستوى الشركة والاقتطاع من المنبع على أرباح الأسهم الموزعة. لذلك من الضروري السهر باستمرار على احترام الشروط المطلوبة والاستعانة بخبير محاسب لتأمين النظام المطبق.
المصدر: تحليل صلاح الدين يتيم، خبير محاسب — Upsilon Consulting
اقرأ أيضاً
الضريبة على الشركات بالمغرب (IS)
