El IVA sobre las operaciones de lotificacion de terrenos en Marruecos
Las operaciones de lotificacion de terrenos constituyen un componente fundamental del sector inmobiliario marroqui. Desde el punto de vista fiscal, los trabajos de acondicionamiento y urbanizacion de terrenos edificables revisten un caracter inmobiliario en materia de IVA. Esta calificacion conlleva consecuencias importantes en terminos de tributacion, obligaciones declarativas y recuperacion del impuesto sobre el valor anadido.
El Codigo General de Impuestos define al lotificador como “toda persona que procede a trabajos de acondicionamiento o urbanizacion de terrenos edificables con vistas a su venta en totalidad o por lotes, cualquiera que sea su modo de adquisicion”.
Esta definicion es particularmente amplia. Abarca tanto al lotificador profesional, que hace de esta actividad su oficio habitual, como al lotificador ocasional, es decir, el propietario de terrenos que procede puntualmente a la urbanizacion de su terreno antes de revenderlo.
Definicion de las operaciones de lotificacion en el derecho marroqui
Las operaciones de lotificacion de terrenos consisten en el conjunto de trabajos necesarios para transformar un terreno bruto en terreno edificable listo para acoger construcciones. En la practica, estos trabajos incluyen:
- La instalacion de canalizaciones de agua y alcantarillado;
- La electrificacion y conexion a las redes de distribucion;
- El cableado de comunicaciones (telefono, fibra optica);
- La construccion de calzadas y viales;
- La construccion y/o instalacion de bordillos y aceras;
- El movimiento de tierras y la nivelacion del terreno;
- La creacion de espacios verdes y equipamientos colectivos;
- De manera general, toda operacion cuyo objetivo sea la transformacion de un terreno bruto en terreno edificable.
Estos trabajos de urbanizacion estan regulados por la Ley 25-90 relativa a las lotificaciones, grupos de viviendas y parcelaciones, que exige al lotificador el cumplimiento de normas urbanisticas precisas.
Las operaciones de lotificacion de terrenos - Tratamiento en materia de IVA
Las operaciones de lotificacion se encuentran dentro del ambito de aplicacion del IVA. En efecto, el articulo 89 del Codigo General de Impuestos estipula lo siguiente:
“I- Estan sujetos al impuesto sobre el valor anadido: (…)
4°- los trabajos inmobiliarios, las operaciones de lotificacion y de promocion inmobiliaria; (…)”
Sin embargo, este IVA funciona de manera diferente a las demas operaciones gravables. En efecto, la venta de terreno en si misma se situa fuera del ambito de aplicacion del IVA. Solo los trabajos de acondicionamiento y urbanizacion estan sujetos al impuesto.
Tipo de IVA aplicable
El tipo de IVA aplicable a las operaciones de lotificacion de terrenos es el tipo general del 20 %. Este tipo se aplica sobre la base imponible determinada conforme al articulo 96 del Codigo General de Impuestos.
Base imponible de las operaciones de urbanizacion de terrenos
La “cifra de negocios” imponible comprende, segun el articulo 96 del Codigo General de Impuestos, para las operaciones de lotificacion, el coste de los trabajos de acondicionamiento y urbanizacion.
Es fundamental comprender que la base imponible no recae sobre el precio de venta total del lote, sino unicamente sobre el coste de los trabajos de urbanizacion. Es decir, el precio de adquisicion del terreno sin urbanizar queda excluido de la base de calculo del IVA. Esta distincion es esencial: significa que el IVA solo grava el valor anadido por los trabajos de acondicionamiento, y no el valor del suelo.
Componentes de la base imponible
La base imponible de las operaciones de lotificacion incluye, en particular:
- Los gastos de estudios tecnicos y topograficos;
- El coste de los materiales y suministros incorporados;
- Los gastos de mano de obra directa;
- Los gastos de conexion a las redes publicas;
- Los honorarios de arquitectos y oficinas tecnicas;
- Los gastos de movimiento de tierras y viales.
Distincion entre lotificador profesional y lotificador ocasional
El lotificador profesional
El lotificador profesional es aquel que ejerce la actividad de lotificacion de manera habitual y repetida. Esta inscrito en el registro mercantil y dispone de un numero de identificacion fiscal. Esta sujeto al IVA de pleno derecho y debe cumplir con todas las obligaciones declarativas y de pago.
El lotificador ocasional
El lotificador ocasional es el propietario de terrenos que procede de manera puntual a la urbanizacion de su terreno. Aunque no ejerza esta actividad de forma habitual, no por ello deja de estar sujeto al IVA sobre los trabajos de urbanizacion realizados. Debe cumplir con las obligaciones de declaracion previstas en el Codigo General de Impuestos.
Situacion fiscal de los propietarios lotificadores de terrenos
Los propietarios de terrenos que proceden a operaciones de lotificacion de terrenos deben distinguirse en dos categorias:
- Los que proceden ellos mismos a estas operaciones;
- Los que las hacen realizar por terceros.
Operaciones de lotificacion de terrenos confiadas a terceros
Segun la circular 717, la imposicion de estos trabajos no plantea ninguna dificultad. En efecto, en este caso el propietario del terreno soporta el IVA sobre los trabajos que le factura el empresario. Sin embargo, sigue sujeto a la obligacion de declaracion.
El empresario que realiza los trabajos factura el IVA al tipo del 20 % sobre el importe de sus prestaciones. El propietario puede, bajo ciertas condiciones, recuperar este IVA soportado si esta vinculado a operaciones gravables posteriores.
Operaciones de lotificacion de terrenos ejecutadas por el propietario mismo
En este caso, los trabajos de urbanizacion deben ser objeto, por parte del propietario, de una entrega a si mismo. Esta entrega esta sujeta al impuesto sobre el valor anadido.
El lotificador debe determinar la base imponible segun el coste de los trabajos de urbanizacion. Este coste se compone principalmente de los gastos relativos a estudios, suministros incorporados y mano de obra.
IVA sobre operaciones conexas: urbanizacion y construccion
Mas alla de la lotificacion propiamente dicha, las operaciones conexas tambien estan sujetas al IVA. Los trabajos de urbanizacion (conexion de agua, electricidad, saneamiento) facturados por los proveedores de servicios estan sujetos al IVA al tipo del 20 %.
Cuando un lotificador recurre a subcontratistas para la construccion de viales, espacios verdes o equipamientos colectivos, el IVA facturado por estos subcontratistas es deducible en las condiciones de derecho comun.
Caso particular de los terrenos destinados a la construccion
La persona que urbaniza terrenos y, posteriormente, edifica inmuebles sobre ellos es considerada como promotor inmobiliario. En efecto, en este caso, la base imponible se determina en el momento de la venta de los inmuebles. El promotor inmobiliario es entonces gravado sobre el precio de venta del inmueble, deducido el precio de adquisicion del terreno.
Exenciones: el caso de la vivienda social
El articulo 92-I-28 del Codigo General de Impuestos preve una exencion de IVA para las operaciones de construccion de viviendas sociales, bajo ciertas condiciones. La vivienda social se define como una vivienda cuya superficie cubierta no supera los 80 m² y cuyo precio de venta no excede los 300 000 MAD sin IVA.
Para beneficiarse de esta exencion, el promotor debe firmar un convenio con el Estado y comprometerse a realizar un programa de construccion de al menos 150 viviendas sociales en un periodo de 5 anos. El IVA exonerado se abona en beneficio del comprador, siempre que la escritura de venta se otorgue ante notario.
Recuperacion del IVA sobre los costes de urbanizacion
El lotificador sujeto al IVA tiene derecho a recuperar el IVA soportado sobre los gastos directamente vinculados a su actividad gravable. Esta recuperacion abarca, en particular:
- El IVA sobre las compras de materiales de construccion;
- El IVA sobre las prestaciones de oficinas tecnicas;
- El IVA sobre los trabajos de subcontratacion;
- El IVA sobre los gastos generales vinculados a la actividad de lotificacion.
El derecho a deduccion se ejerce en las condiciones previstas en los articulos 101 a 105 del Codigo General de Impuestos. Cuando el lotificador realiza operaciones tanto gravables como exentas o fuera de ambito, debe aplicar la prorrata de deduccion.
Interaccion entre el IVA y el TPI (Impuesto sobre los Beneficios Inmobiliarios)
El impuesto sobre los beneficios inmobiliarios (TPI) es un impuesto diferente del IVA. Grava la plusvalia realizada en la venta de un bien inmobiliario. El beneficio imponible es igual a la diferencia entre el precio de venta y el coste de adquisicion, incrementado con los gastos de inversion (incluidos los trabajos de urbanizacion).
Es importante senalar que el IVA y el TPI no se confunden. El IVA recae sobre los trabajos de urbanizacion (actividad economica), mientras que el TPI recae sobre la ganancia obtenida en la venta del terreno lotificado. El lotificador debe, por tanto, pagar ambos impuestos por separado, cada uno con su propia base imponible y sus propias reglas de calculo.
El tipo del TPI es del 20 % sobre el beneficio neto, con un minimo del 3 % del precio de cesion.
Obligaciones declarativas y de pago
El lotificador esta obligado a cumplir las siguientes obligaciones en materia de IVA:
- Declaracion de existencia: el lotificador debe inscribirse ante la administracion fiscal en los 30 dias siguientes al inicio de su actividad;
- Declaracion periodica: el IVA debe declararse mensualmente (regimen de declaracion mensual) o trimestralmente segun la cifra de negocios;
- Pago: el IVA adeudado se paga espontaneamente al presentar la declaracion;
- Facturacion: el lotificador debe emitir facturas conformes a las exigencias del articulo 145 del Codigo General de Impuestos.
Ejemplo practico de calculo del IVA en una lotificacion
Consideremos el ejemplo de un propietario que adquiere un terreno de 10 000 m² por 2 000 000 MAD y realiza trabajos de urbanizacion por un importe de 1 500 000 MAD sin IVA. Revende los lotes por un total de 5 000 000 MAD.
- Base imponible IVA: 1 500 000 MAD (coste de los trabajos de urbanizacion)
- IVA devengado: 1 500 000 x 20 % = 300 000 MAD
- IVA recuperable (sobre compras de materiales, subcontratacion, etc.): supongamos 180 000 MAD
- IVA neto a pagar: 300 000 - 180 000 = 120 000 MAD
Para el TPI, el beneficio imponible seria: 5 000 000 - 2 000 000 - 1 500 000 = 1 500 000 MAD, es decir, un TPI de 300 000 MAD (al tipo del 20 %).
Puntos de vigilancia ante un control fiscal
Las operaciones de lotificacion son objeto de una atencion especial por parte de la administracion fiscal. Estos son los principales puntos de control:
- Justificacion de los costes de urbanizacion: el lotificador debe conservar todas las facturas y documentos justificativos de los trabajos realizados;
- Coherencia entre la base declarada y los trabajos efectivos: la administracion puede realizar una pericia para verificar la realidad de los trabajos;
- Cumplimiento de los plazos de declaracion y pago: cualquier retraso conlleva recargos y sanciones;
- Verificacion del precio de cesion: la administracion puede cuestionar un precio de venta considerado insuficiente y proceder a una regularizacion;
- Entrega a si mismo: la falta de declaracion de entrega a si mismo es una infraccion frecuentemente detectada durante los controles.
Teledeclaracion
El IVA en Marruecos se paga a traves del portal SIMPL IVA.
Preguntas frecuentes
¿Las operaciones de lotificación de terrenos están sujetas al IVA en Marruecos?
Sí. Las operaciones de lotificación (urbanización y venta de lotes de terrenos) están sujetas al IVA al tipo normal del 20 %. La base imponible incluye el precio de venta del lote, del cual se deducen los costes del terreno bruto. El lotificador puede deducir el IVA sobre los costes de urbanización.
¿Qué es la entrega a uno mismo en las operaciones de lotificación?
La entrega a uno mismo se produce cuando el lotificador conserva lotes para su propio uso o los afecta a operaciones no gravadas. En este caso, debe autoliquidar el IVA sobre el coste de construcción de las infraestructuras correspondientes a dichos lotes, como si los hubiera vendido a un tercero.
¿Cuáles son los puntos de control fiscal principales en las lotificaciones?
La administración fiscal presta especial atención a la justificación de los costes de urbanización mediante facturas y documentos justificativos, la coherencia entre la base declarada y los trabajos efectivamente realizados, el cumplimiento de los plazos de declaración y pago, y la verificación del precio de cesión, que puede ser cuestionado si se considera insuficiente. Asimismo, la falta de declaración de la entrega a uno mismo constituye una infracción frecuentemente detectada durante los controles fiscales.
LEA TAMBIÉN
El reembolso de credito de IVA en Marruecos
Calificación IVA Marruecos 2026 — Herramienta gratuita: Determine en pocos clics si su operación está fuera del ámbito, exenta o gravable, y a qué tipo.
