En resumen: Las sociedades transparentes inmobiliarias en Marruecos están excluidas del IS según el artículo 3-3 del CGI. Sus beneficios se gravan directamente a nivel de los socios, evitando la doble imposición. Se aplica a ciertas SNC y SCS inmobiliarias.
Las sociedades transparentes inmobiliarias gozan de un régimen fiscal específico de transparencia fiscal en materia de Impuesto de Sociedades. Este régimen, previsto por el Código General de Impuestos (CGI), permite excluir a determinadas sociedades inmobiliarias del ámbito de aplicación del Impuesto de Sociedades. El objetivo principal es evitar la doble imposición que gravaría primero los beneficios a nivel de la sociedad (IS) y luego los dividendos distribuidos a los socios (IR).
El artículo 3-3 del Código General de Impuestos excluye del ámbito de aplicación del Impuesto de Sociedades a las siguientes sociedades:
- Las sociedades con objeto inmobiliario, cualquiera que sea su forma jurídica;
- Aquellas cuyos activos estén constituidos por una unidad de vivienda ocupada en su totalidad o en su mayor parte por los socios o algunos de ellos, o un terreno destinado a este fin;
- Las sociedades cuyo objeto sea la adquisición o la construcción de inmuebles colectivos con el mismo fin.
En efecto, desde el punto de vista jurídico, la sociedad transparente inmobiliaria es la propietaria del activo inmobiliario. Si una persona desea adquirir una fracción, deberá primero adquirir los derechos sociales en la sociedad. Así, se convierte en socio, lo que le confiere los derechos en dicha sociedad. Este mecanismo es fundamental para comprender la transparencia fiscal en Marruecos.
¿Qué es la transparencia fiscal en Marruecos?
La transparencia fiscal es un mecanismo por el cual la sociedad no es ella misma deudora del Impuesto de Sociedades. Los ingresos y los beneficios se gravan directamente en manos de los socios, en proporción a sus derechos sociales. Dicho de otro modo, se considera fiscalmente que los socios poseen directamente los bienes inmobiliarios, aunque jurídicamente sea la sociedad la propietaria.
Este principio es fundamental en el derecho fiscal marroquí. El artículo 3-III del CGI establece claramente la lista de sociedades excluidas del ámbito de aplicación del Impuesto de Sociedades, entre las cuales figuran las sociedades transparentes inmobiliarias. Esta exclusión no es una exención: las sociedades transparentes inmobiliarias simplemente no están sujetas al Impuesto de Sociedades. Este régimen también tiene implicaciones en materia de IVA sobre las operaciones inmobiliarias.
Sociedades elegibles para la transparencia fiscal
Además de las sociedades transparentes inmobiliarias, el CGI prevé la transparencia fiscal para otras formas societarias. El artículo 3 del CGI también excluye del ámbito del Impuesto de Sociedades a:
- Las sociedades colectivas (SNC) compuestas únicamente por personas físicas;
- Las sociedades en comandita simple (SCS) cuyos comanditados sean todos personas físicas;
- Las sociedades de hecho compuestas únicamente por personas físicas;
- Las sociedades en participación.
Estas sociedades pueden, sin embargo, optar irrevocablemente por el Impuesto de Sociedades. Una vez ejercida esta opción, la sociedad ya no puede volver al régimen de transparencia fiscal.
Condiciones del régimen de las sociedades transparentes inmobiliarias
Según el Código General de Impuestos, existen dos tipos de sociedades transparentes inmobiliarias, cada una sujeta a condiciones específicas.
Sociedades que disponen de una unidad de vivienda
Este régimen concierne a las sociedades cuando su activo está constituido por una unidad de vivienda. En este caso, deben cumplir las siguientes condiciones:
- La unidad debe estar ocupada en su totalidad o en su mayor parte por los socios o una parte de ellos;
- La sociedad debe cumplir con las obligaciones declarativas previstas por el CGI.
Este régimen puede extenderse a otros casos, en particular cuando:
- Los socios (o algunos de ellos) ocupan la mayor parte del inmueble;
- La unidad corresponde a un terreno cuyo destino es construir una unidad de vivienda (respetando las condiciones anteriores).
Sociedades con objeto único
La ley estipula que este régimen también puede aplicarse a las sociedades que tienen como único objeto la adquisición (o la construcción) de:
- Inmuebles colectivos por cuenta propia;
- Conjuntos inmobiliarios por la misma razón.
En este caso, dicho estatuto queda sujeto a las siguientes condiciones:
- Los estatutos deben mencionar que el objeto único corresponde a dicha construcción o adquisición;
- La sociedad debe otorgar estatutariamente a cada uno de los socios la libre disposición de su fracción;
- Los estatutos deben designar a los socios nominalmente;
- Cada fracción debe corresponder a una o varias unidades de uso profesional o de vivienda;
- Las unidades deben ser susceptibles de un uso independiente.
Si la sociedad cumple con una u otra de estas condiciones, puede beneficiarse del régimen de sociedades transparentes inmobiliarias. En ausencia de este régimen, el Impuesto de Sociedades se aplica a la sociedad según el derecho común. Para más información sobre la fiscalidad aplicable, consulte nuestra guía sobre los gastos deducibles del IS en Marruecos.
Régimen fiscal de las sociedades transparentes inmobiliarias
El Código General de Impuestos sitúa a las sociedades transparentes inmobiliarias fuera del ámbito del Impuesto de Sociedades. Sin embargo, los activos adquiridos por los socios corresponden a activos bajo el régimen de ganancia inmobiliaria. Esto significa que, por ejemplo, en caso de cesión por un socio, la persona física paga el impuesto sobre la plusvalía inmobiliaria a título personal. Para los aspectos relativos al alquiler inmobiliario y su régimen de IVA, las reglas difieren.
Las condiciones de determinación de la ganancia inmobiliaria definidas por el artículo 61 y siguientes del Código General de Impuestos son aplicables.
Impacto en los beneficios inmobiliarios (TPI)
Cuando un socio cede sus participaciones en una sociedad transparente inmobiliaria, dicha cesión se asimila fiscalmente a una cesión de inmueble. El beneficio obtenido está sujeto al Impuesto sobre Beneficios Inmobiliarios (TPI) al tipo del 20 %, con un mínimo del 3 % del precio de cesión.
El cálculo del beneficio inmobiliario tiene en cuenta el precio de adquisición revalorizado mediante un coeficiente fijado por orden ministerial, así como los gastos de adquisición y los gastos de inversión. También se aplica la deducción por período de tenencia: después de 6 años de tenencia, el beneficio está exento si el bien constituye la vivienda principal del socio.
Ventajas de la sociedad transparente inmobiliaria
El régimen de transparencia fiscal presenta varias ventajas para los inversores inmobiliarios en Marruecos:
- Ausencia de doble imposición: los ingresos no están sujetos primero al Impuesto de Sociedades y luego al Impuesto sobre la Renta sobre los dividendos. Se gravan una sola vez a nivel de los socios;
- Flexibilidad en la gestión patrimonial: la sociedad, que puede adoptar la forma de una sociedad civil en Marruecos, permite organizar la tenencia y la transmisión de un patrimonio inmobiliario familiar;
- Deducción por período de tenencia: los socios se benefician de deducciones sobre los beneficios inmobiliarios vinculadas a la duración de la tenencia;
- Deducción de déficits inmobiliarios: los gastos relacionados con el bien inmobiliario (obras, intereses de préstamo) pueden imputarse a los ingresos inmobiliarios de los socios.
Opción irrevocable por el Impuesto de Sociedades
Las sociedades transparentes inmobiliarias pueden elegir estar sujetas al Impuesto de Sociedades. Esta opción es irrevocable: una vez ejercida, la sociedad ya no puede volver al régimen de transparencia fiscal. Esta elección puede ser pertinente en determinadas situaciones, especialmente cuando los socios desean capitalizar los beneficios en la sociedad o beneficiarse de los tipos progresivos del Impuesto de Sociedades.
Obligaciones de las sociedades transparentes inmobiliarias
Aunque excluidas del ámbito del Impuesto de Sociedades, las sociedades transparentes inmobiliarias no están exentas de toda obligación. En particular, deben:
- Llevar una contabilidad regular conforme al plan contable marroquí;
- Presentar las declaraciones fiscales requeridas;
- Declarar los ingresos inmobiliarios percibidos por cada socio;
- Cumplir con las obligaciones en materia de impuesto profesional e impuesto sobre vivienda, en su caso.
El incumplimiento de estas obligaciones puede conllevar la pérdida del régimen de transparencia y la sujeción de la sociedad al Impuesto de Sociedades según el derecho común.
Sociedades transparentes y patrimonio familiar: casos prácticos
La sociedad transparente inmobiliaria es un instrumento privilegiado para la gestión del patrimonio inmobiliario familiar en Marruecos. Veamos algunos casos:
Caso 1: Familia propietaria de un edificio de viviendas. Tres miembros de una misma familia poseen un edificio a través de una sociedad transparente inmobiliaria. Cada uno dispone libremente de su apartamento. Los gastos y los eventuales ingresos por alquiler se reparten proporcionalmente a los derechos sociales.
Caso 2: Cesión de participaciones. Un socio desea ceder sus participaciones a un tercero. La cesión se trata fiscalmente como una cesión inmobiliaria, sujeta al TPI. El socio se beneficia de la deducción por período de tenencia.
Comparación: sociedad transparente vs sociedad opaca
| Criterio | Sociedad transparente | Sociedad opaca (sujeta al IS) |
|---|---|---|
| Imposición de beneficios | A nivel de los socios (IR) | A nivel de la sociedad (IS) |
| Distribución de dividendos | Sin doble imposición | IS + retención en origen sobre dividendos |
| Cesión de participaciones | Régimen de beneficios inmobiliarios (TPI) | Régimen de plusvalías mobiliarias |
| Deducción por período de tenencia | Aplicable | No aplicable |
| Obligación contable | Sí | Sí |
Cese del régimen de transparencia
Las sociedades transparentes inmobiliarias que dejan de cumplir las condiciones previstas por el artículo 3-3 del CGI tributan según su resultado fiscal a partir de la fecha de dicho cese. La pérdida del estatuto de transparencia conlleva automáticamente la sujeción al Impuesto de Sociedades, con todas las consecuencias fiscales que ello implica.
Es por tanto esencial velar permanentemente por el cumplimiento de las condiciones requeridas y contar con el apoyo de un experto contable para asegurar el régimen aplicable.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una sociedad transparente inmobiliaria en Marruecos?
Es una sociedad cuyo objeto exclusivo es la adquisición y gestión de bienes inmuebles, y que cumple las condiciones del artículo 3-3 del CGI. Sus beneficios se imputan directamente a los socios a efectos del Impuesto sobre la Renta, evitando la doble imposición.
¿Cuáles son las ventajas fiscales de la sociedad transparente inmobiliaria?
La principal ventaja es la ausencia de doble imposición: los beneficios no se gravan a nivel de la sociedad sino directamente a nivel de los socios. Además, en caso de cesión de participaciones, se aplica el régimen de beneficios inmobiliarios con deducción por período de tenencia.
¿Qué ocurre si una sociedad transparente inmobiliaria deja de cumplir las condiciones?
La sociedad pierde el estatuto de transparencia y pasa automáticamente a tributar por el Impuesto de Sociedades. Esta sujeción se aplica a partir de la fecha del cese del cumplimiento, con todas las consecuencias fiscales que ello implica.
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