En resumen: El IVA sobre las operaciones inmobiliarias en Marruecos se aplica a los trabajos de construcción (20%), las lotificaciones y la promoción inmobiliaria. El CGI prevé exenciones específicas para ciertas operaciones de vivienda social.
Artículo revisado por Salaheddine Yatim, experto contable diplomado y Managing Partner de Upsilon Consulting, con más de 17 años de experiencia en asesoramiento empresarial en Marruecos.
El IVA sobre las operaciones inmobiliarias en Marruecos constituye un componente esencial de la fiscalidad inmobiliaria del país. El Código General de Impuestos (CGI) somete al IVA las operaciones relativas a bienes inmuebles, ya se trate de construcción, lotificación o promoción. Comprender el régimen de IVA aplicable a cada tipo de operación inmobiliaria es indispensable para todo profesional del sector.
El IVA sobre las operaciones inmobiliarias en Marruecos afecta principalmente a tres tipos de operaciones:
- En primer lugar, las operaciones de trabajos inmobiliarios;
- En segundo lugar, las operaciones de lotificación de terrenos;
- En tercer lugar, las operaciones de promoción inmobiliaria.
IVA sobre las operaciones inmobiliarias en Marruecos: trabajos inmobiliarios
Los empresarios de trabajos inmobiliarios son personas que realizan operaciones que cumplen las siguientes condiciones:
- En primer lugar, la operación se realiza mediante una empresa que dispone del personal y del material necesarios;
- A continuación, el empresario emplea materiales y herramientas propias;
- Por último, estos materiales permiten la construcción, la reparación y el mantenimiento de inmuebles.
Además, el empresario de trabajos inmobiliarios puede ejercer en un marco profesional o simplemente de manera ocasional. En el primer caso, es necesario crear una empresa. En el segundo caso, basta con disponer de un identificador fiscal.
Estos trabajos entran en el ámbito de aplicación del IVA. Son gravables como todas las prestaciones de servicios. Además, el IVA sobre estas operaciones se calcula a un tipo del 20 %.
Base imponible de los trabajos inmobiliarios
La base imponible comprende el importe total de los trabajos facturados, incluyendo el suministro de materiales, la mano de obra y los gastos accesorios. Cuando el empresario suministra los materiales y la mano de obra, el IVA se aplica sobre la totalidad del contrato. En cambio, si el promotor de la obra suministra los materiales, el IVA solo grava la prestación de servicios.
Operaciones de lotificación
Los trabajos de acondicionamiento y urbanización de terrenos edificables tienen carácter inmobiliario. Entran en el marco del IVA sobre las operaciones inmobiliarias.
Los trabajos de acondicionamiento y urbanización de terrenos edificables consisten en preparar un terreno para la construcción. Estos trabajos incluyen diversas actividades como la nivelación del terreno, la instalación de sistemas de drenaje, la instalación de redes de agua, electricidad y telecomunicaciones, así como la construcción de carreteras y aceras para hacer el terreno edificable.
Carácter inmobiliario de los trabajos de urbanización
En Marruecos, estos trabajos se consideran de carácter inmobiliario por varias razones. En primer lugar, están indisolublemente ligados al propio terreno, aumentando su valor y funcionalidad. En segundo lugar, una vez realizados, estos trabajos no pueden ser desplazados ni suprimidos sin dañar significativamente el terreno, subrayando así su naturaleza inmobiliaria permanente.
Tratamiento del IVA sobre los trabajos de acondicionamiento
En el contexto del IVA en Marruecos, esta clasificación tiene implicaciones directas sobre la manera en que estos trabajos son gravados. El IVA aplicable a los trabajos de acondicionamiento y urbanización de terrenos edificables sigue generalmente las reglas establecidas para las transacciones inmobiliarias en el país.
- Tipo de IVA: Los trabajos de acondicionamiento y urbanización están sujetos a un tipo de IVA sobre las operaciones inmobiliarias del 20 %, según lo definido por la legislación fiscal marroquí.
- Derecho a deducción: Los promotores o las empresas que realizan estos trabajos pueden ser elegibles para la deducción del IVA pagado sobre los costes relacionados con estos acondicionamientos. Esta deducibilidad está sin embargo condicionada al cumplimiento de las reglas y procedimientos establecidos por la administración fiscal marroquí. Al final de los trabajos, el IVA sobre los trabajos inmobiliarios se calcula sobre el coste de urbanización. Se paga un IVA sobre la diferencia entre el IVA calculado y el IVA deducido.
Consideraciones fiscales
La clasificación de los trabajos de urbanización como de carácter inmobiliario influye no solo en el tratamiento del IVA sino también en otros aspectos fiscales, como los derechos de registro 2026 y los impuestos sobre bienes inmuebles. Los promotores inmobiliarios y los constructores deben por tanto actuar con diligencia en la planificación y ejecución de estos trabajos, teniendo en cuenta las implicaciones fiscales y reglamentarias. La estructuración de estas operaciones se apoya con frecuencia en una misión de asesoramiento en derecho fiscal.
IVA sobre las operaciones inmobiliarias en Marruecos: promoción inmobiliaria
El artículo 89-II-5° del CGI define al promotor inmobiliario como toda persona que cumple las siguientes condiciones:
- En primer lugar, no tiene la condición de empresario de trabajos inmobiliarios;
- En segundo lugar, procede o hace proceder a la edificación de uno o varios inmuebles;
- Por último, estos inmuebles tienen vocación de venta o alquiler.
Esta operación está sujeta al IVA tanto si el promotor la realiza directamente como en calidad de promotor de la obra. El tipo de IVA sobre estas operaciones es del 20 %.
Recuperación del IVA para promotores inmobiliarios
El promotor inmobiliario se beneficia del derecho a deducción del IVA pagado previamente sobre sus compras y gastos. Esto incluye el IVA sobre los materiales de construcción, los honorarios de arquitecto, los estudios técnicos, los gastos de terraplenado y todos los insumos relacionados con el proyecto. Para ejercer este derecho, el promotor debe conservar todas las facturas conformes a las exigencias del CGI y declararlas dentro de los plazos establecidos.
Cuando el IVA deducible supera el IVA repercutido —situación frecuente en la fase de construcción, antes de la comercialización de las unidades—, el crédito de IVA se traslada a las declaraciones siguientes (art. 101-2° del CGI); no da lugar a devolución, ya que el artículo 103 la reserva a casos limitativos. El promotor solo puede solicitar la devolución del crédito de IVA por la parte del crédito correspondiente a operaciones exentas con derecho a deducción (vivienda social convencionada, art. 92-I-28°), a bienes de inversión contabilizados como inmovilizado (art. 103 bis) o en caso de cese de actividad (art. 103-2°).
Autoconsumo inmobiliario (livraison à soi-même)
El autoconsumo (livraison à soi-même o LASM) constituye una operación gravable a efectos del IVA. Concierne a las personas que construyen un bien inmobiliario para su propio uso, sin que medie un acto de venta. El CGI establece que el autoconsumo de construcciones está sujeto al IVA al tipo del 20 %.
Vivienda personal: fuera del ámbito del IVA, pero sujeta a la contribución social de solidaridad
Las entregas a sí mismo de construcciones de vivienda personal realizadas por las personas contempladas en el artículo 274 del CGI están excluidas del ámbito de aplicación del IVA (art. 89-I-7°), cualquiera que sea la superficie. En cambio, soportan la contribución social de solidaridad sobre las entregas a sí mismo de construcciones de vivienda personal (art. 274 a 279), liquidada por unidad de vivienda según la superficie cubierta:
| Superficie cubierta | Tarifa |
|---|---|
| Inferior o igual a 300 m² | Exenta |
| 301 a 400 m² | 60 DH/m² |
| 401 a 500 m² | 100 DH/m² |
| Más de 500 m² | 150 DH/m² |
La declaración de la contribución, acompañada del permiso de construcción, del permiso de habitar y de los planos, se presenta en un plazo de 90 días a partir de la expedición del permiso de habitar (art. 277-II). Una vez ocupada, la vivienda sigue estando sujeta a los impuestos locales, en particular la tasa de habitación.
El mismo régimen (fuera del ámbito del IVA y contribución social de solidaridad) se aplica a las sociedades civiles inmobiliarias familiares que construyen una unidad de vivienda para la vivienda personal de sus miembros, a las cooperativas de vivienda y a las asociaciones cuyo objeto es la construcción de viviendas para la vivienda personal de sus miembros (art. 274-2° a 4° del CGI). Las construcciones destinadas a la venta o al alquiler siguen, en cambio, sujetas al IVA en concepto de promoción inmobiliaria.
Alquiler inmobiliario: amueblado vs sin amueblar
El régimen de IVA difiere según la naturaleza del alquiler inmobiliario. El alquiler sin amueblar para uso de vivienda es un acto civil fuera del ámbito del IVA. En cambio, están obligatoriamente sujetos al tipo del 20 % (art. 89-I-10°-a del CGI) los alquileres de locales amueblados o equipados, de locales acondicionados para un uso profesional, de locales situados en centros comerciales (malls), así como —desde la Ley de Finanzas 2024— los alquileres de locales profesionales no equipados cuando estos han sido adquiridos o construidos con el beneficio del derecho a deducción o de la exención del IVA. El alquiler de locales profesionales sin equipar adquiridos sin ventaja de IVA sigue fuera del ámbito, salvo opción irrevocable por la sujeción prevista en el artículo 90-4°. Consulte los detalles en nuestro artículo sobre alquiler inmobiliario e IVA.
Caso particular del alquiler con servicios
Los alquileres acompañados de prestaciones de servicios (hostelería, residencias turísticas, alquileres temporales amueblados) están sistemáticamente sujetos al IVA. El tipo aplicable es del 10 % para las operaciones de alojamiento turístico, conforme a las disposiciones del CGI.
Exenciones para la vivienda social
La vivienda social se beneficia de un régimen fiscal ventajoso en Marruecos. Los programas de viviendas cuyo precio de venta no supera los 250 000 MAD y cuya superficie cubierta está comprendida entre 50 y 80 metros cuadrados se benefician de una exención de IVA.
El promotor inmobiliario que se compromete en un programa de vivienda social debe firmar un convenio con el Estado, acompañado de un pliego de condiciones (al menos 500 viviendas en 5 años, o 100 viviendas en medio rural). Sus ventas de viviendas sociales están exentas de IVA con derecho a deducción (art. 92-I-28° del CGI), y el importe del IVA se abona al adquirente en las condiciones del artículo 93-I; el promotor se beneficia además, para los convenios firmados entre el 1 de enero de 2010 y el 31 de diciembre de 2020, de la exención del Impuesto de Sociedades o del IRPF y de los derechos de registro y de timbre (art. 247-XVI). La exención de IVA del artículo 92-I-28° no está, por su parte, sujeta a ningún límite temporal.
Interacción con el impuesto sobre las ganancias inmobiliarias (TPI)
El IVA sobre las operaciones inmobiliarias no debe confundirse con el impuesto sobre las ganancias inmobiliarias (TPI). El TPI es un impuesto sobre la renta que grava la plusvalía realizada en la venta de un bien inmueble. El tipo del TPI es del 20 % del beneficio neto, con un mínimo del 3 % del precio de venta.
Es importante señalar que el IVA y el TPI son dos impuestos distintos que pueden aplicarse simultáneamente. Por ejemplo, un promotor que vende un apartamento nuevo deberá pagar el IVA al 20 % sobre el precio de venta, mientras que el comprador que revenda ese mismo bien estará sujeto al TPI sobre la plusvalía realizada.
Obligaciones declarativas
El IVA en Marruecos se declara y paga en el portal SIMPL TVA. Los promotores inmobiliarios y los empresarios de trabajos deben cumplir con las siguientes obligaciones:
- Declaración mensual o trimestral: la declaración de IVA es mensual cuando el volumen de negocios imponible del año anterior alcanza o supera 1 000 000 MAD, y trimestral por debajo de ese umbral (art. 108 del CGI); en caso de declaración electrónica, se presenta antes de que finalice el mes (o el primer mes del trimestre) siguiente al período;
- Facturación conforme: cada factura debe indicar el tipo de IVA, el importe sin impuestos y el importe con impuestos incluidos;
- Contabilidad regular: los sujetos pasivos deben llevar una contabilidad que permita justificar las deducciones realizadas.
Ejemplo práctico
Un promotor inmobiliario construye un edificio de 10 apartamentos en Casablanca. El coste total de construcción asciende a 5 000 000 MAD sin impuestos. El IVA deducible sobre compras y gastos es de 1 000 000 MAD (5 000 000 x 20 %). El promotor vende los apartamentos por un total de 8 000 000 MAD sin impuestos. El IVA recaudado es de 1 600 000 MAD (8 000 000 x 20 %). El IVA a ingresar al Tesoro es por tanto de 600 000 MAD (1 600 000 - 1 000 000).
Reforma del IVA: Ley de Finanzas 2025-2026
La reforma progresiva del IVA en Marruecos prevé una convergencia hacia dos tipos principales: un tipo normal del 20 % y un tipo reducido del 10 %. Esta reforma, iniciada por la Ley de Finanzas 2024, se despliega progresivamente hasta 2026.
Para el sector inmobiliario, la vivienda social convencionada está exenta de IVA (artículo 92-I-28° del CGI), siempre que se cumplan las condiciones de límite de precio de venta y de superficies; las demás operaciones de promoción inmobiliaria siguen sujetas al tipo normal del 20 %.
Preguntas frecuentes
¿Las operaciones de promoción inmobiliaria están sujetas al IVA en Marruecos?
Sí. Las operaciones de construcción y venta de inmuebles realizadas por promotores inmobiliarios están sujetas al IVA al tipo normal del 20 %. La base imponible es el precio de venta del inmueble, deducidos el terreno y las tasas. El promotor puede deducir el IVA soportado sobre sus costes de construcción.
¿Qué es la entrega a uno mismo en materia de IVA inmobiliario?
La entrega a uno mismo se produce cuando una persona construye un inmueble para su propio uso. En Marruecos, esta operación está gravada con IVA sobre el coste de construcción. El contribuyente debe autodeclarar y abonar el IVA correspondiente, incluso en ausencia de venta.
¿Los terrenos están sujetos al IVA en Marruecos?
La venta de terrenos desnudos no está sujeta al IVA. Sin embargo, las operaciones de lotificación de terrenos (urbanización y venta de lotes) sí están gravadas con IVA al tipo del 20 %, ya que se consideran operaciones de naturaleza industrial o comercial.
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