En resumen: En Marruecos, el alquiler de vivienda sin amueblar está exento de IVA. Los alquileres comerciales acondicionados tributan al 20%, y los turísticos al 10%. La Ley de Finanzas 2024 amplió la sujeción a locales no equipados si se beneficiaron del derecho a deducción.
¿Está el alquiler inmobiliario sujeto al IVA? Esta es una de las preguntas más frecuentes entre propietarios, inversores y empresas que alquilan bienes inmuebles en Marruecos. El régimen de IVA aplicable a los alquileres inmobiliarios es complejo y depende de la naturaleza del bien alquilado, de su acondicionamiento y del uso al que está destinado.
El impuesto sobre el valor añadido (IVA) en Marruecos es un impuesto sobre el consumo. El tipo normal de IVA en Marruecos es del 20%. El ámbito de aplicación del IVA es muy amplio, ya que se aplica prácticamente al conjunto de los productos y servicios. Sin embargo, ciertas operaciones, especialmente las de carácter civil, quedan completamente fuera de su ámbito.
En este artículo, tratamos de forma exhaustiva el IVA sobre el alquiler inmobiliario en Marruecos. Respondemos a las siguientes preguntas:
- ¿Entra el alquiler inmobiliario en el ámbito de aplicación del IVA?
- ¿Cuál es la diferencia de tratamiento entre alquiler amueblado y alquiler sin amueblar?
- ¿Qué tipos de IVA se aplican según el tipo de alquiler?
- ¿Cuáles son las obligaciones declarativas del arrendador?
- ¿Cómo funciona la opción de sujeción voluntaria al IVA?
Alquiler inmobiliario y ámbito de aplicación del IVA
Como hemos presentado en nuestro artículo IVA en Marruecos: Ámbito de aplicación, el ámbito de aplicación del IVA está definido por el Código General de Impuestos (CGI):
Ciertos sectores permanecen fuera del ámbito de aplicación del IVA en Marruecos. Se trata, en particular: del sector agrícola y de las operaciones civiles (sin objeto comercial)
Así, los actos civiles están fuera del ámbito de aplicación del IVA. La circular 717 define los actos civiles como:
“aquellos que un contribuyente ejerce en condiciones que no les confieren un carácter comercial, de prestación de servicio o industrial”.
Este principio fundamental es esencial para comprender el tratamiento fiscal del alquiler inmobiliario en Marruecos. En efecto, es el carácter civil o comercial de la operación lo que determina su sujeción o no al IVA.
Alquiler sin amueblar vs. alquiler amueblado: tratamiento diferente del IVA
La distinción entre alquiler sin amueblar y alquiler amueblado constituye el criterio central del régimen de IVA aplicable a los alquileres inmobiliarios en Marruecos.
Alquiler sin amueblar para vivienda — Acto civil fuera del ámbito del IVA
El alquiler inmobiliario es civil cuando se refiere a:
- En primer lugar, un terreno sin edificar;
- En segundo lugar, un inmueble sin amueblar o sin acondicionar para fines profesionales.
El alquiler inmobiliario, bajo estas condiciones, constituye un acto civil fuera del ámbito de aplicación del IVA. No debe confundirse con las exenciones previstas en los artículos 91 y 92 del CGI, que conciernen a operaciones situadas dentro del ámbito pero dispensadas de tributación. En la práctica, el resultado es similar: el arrendador no factura IVA al inquilino y no puede recuperar el IVA sobre los gastos de inversión o mantenimiento vinculados al inmueble. Pero la distinción jurídica es importante en caso de control fiscal o de aplicación de la prorrata de deducción.
Alquiler amueblado o acondicionado — Operación gravable
Según la circular, un local acondicionado significa un local que el arrendador acondiciona y equipa para un uso:
- Industrial
- Comercial
- De profesión liberal
Cuando un local cumple esta condición, el impuesto sobre el valor añadido (IVA) se aplica.
La circular precisa igualmente que las explotaciones de terrenos de canteras a cambio de canon representan una operación gravable.
Tipos de IVA aplicables a los alquileres inmobiliarios
El tipo de IVA aplicable depende de la naturaleza del alquiler inmobiliario:
- Tipo del 20%: se aplica a los alquileres de locales amueblados o acondicionados para uso comercial, industrial o profesional. Es el tipo normal aplicable por defecto.
- Tipo del 10%: se aplica a las operaciones de alojamiento hotelero y alquiler amueblado de carácter turístico (hoteles, riads, casas de huéspedes, residencias turísticas). Consulte nuestra guía sobre la fiscalidad de los hoteles en Marruecos para más detalles.
- Exención: los alquileres sin amueblar destinados exclusivamente a vivienda permanecen exentos de IVA.
Es importante destacar que la Ley de Finanzas de 2024 introdujo un cambio significativo: los alquileres de locales no equipados para uso profesional están ahora obligatoriamente sujetos al IVA cuando dichos locales fueron adquiridos o construidos con el beneficio del derecho a deducción o de la exención de IVA. Esta medida busca combatir los abusos en los que propietarios recuperaban el IVA sobre la construcción sin facturarlo posteriormente sobre los alquileres.
Opción de sujeción voluntaria al IVA
Un arrendador cuyo alquiler esté normalmente exento de IVA puede, bajo ciertas condiciones, optar voluntariamente por la sujeción al IVA. Esta opción es particularmente interesante cuando el propietario realiza inversiones significativas en el bien inmueble y desea recuperar el IVA soportado en dichos gastos.
Impacto en el derecho a deducción
La opción por el IVA abre el derecho a la deducción del IVA sobre los gastos e inversiones relacionados con el bien alquilado. Por el contrario, si el arrendador permanece exento, no puede pretender a ninguna deducción de IVA. Esta distinción tiene un impacto financiero significativo, especialmente durante la construcción o renovación de un inmueble destinado al alquiler.
El arrendador debe entonces aplicar la prorrata de deducción del IVA cuando realiza simultáneamente operaciones gravables y operaciones exentas.
Casos particulares de alquiler inmobiliario
Alquiler de bodegas de una finca agrícola
El alquiler que se refiere a una bodega acondicionada situada en dicha finca constituye un acto civil. Está, por tanto, fuera del ámbito del IVA.
En efecto, la circular 717 considera que la bodega representa un accesorio al alquiler del conjunto de la finca. Permanece, en consecuencia, fuera del ámbito del IVA.
Sin embargo, cuando dicho alquiler se refiere exclusivamente a una bodega acondicionada para un viticultor, el IVA debe aplicarse. La circular precisa que para permanecer fuera del ámbito, la bodega debe estar sin acondicionar. Por el contrario, cuando se trata de un local que contiene un acondicionamiento que permite una explotación particular, la operación queda sujeta al IVA. Se trata, en particular, de bodegas cimentadas, que contienen canalizaciones y/o bombas.
Alquiler de un almacén frigorífico
El alquiler de un almacén frigorífico constituye una prestación sujeta al impuesto al tipo del 20%. En efecto, el almacén frigorífico se considera un local equipado por naturaleza.
Alquiler de un fondo de comercio
La circular 717 distingue dos casos:
En primer lugar, el alquiler simple
El alquiler de un fondo de comercio que comprende el mobiliario o el material constituye una operación comercial sujeta al IVA. En efecto, no procede distinguir entre el alquiler total o parcial del fondo.
En segundo lugar, el arrendamiento de gestión (location-gerance)
El contrato de gestión libre de un fondo de comercio constituye una operación sujeta al IVA. En este caso, el IVA se aplica sobre el canon percibido por el propietario. El gestor libre explota el fondo de comercio a su riesgo y ventura, mientras que el propietario percibe un canon que constituye la base imponible del IVA.
SCI e IVA en los alquileres inmobiliarios
La Societe Civile Immobiliere (SCI), una forma de sociedad transparente inmobiliaria, es un vehículo jurídico frecuentemente utilizado en Marruecos para la tenencia y gestión de bienes inmuebles. El régimen de IVA aplicable a una SCI depende del uso de los bienes que alquila:
- SCI que alquila para uso de vivienda: el alquiler está exento de IVA, ya sea el bien amueblado o sin amueblar, siempre que esté destinado a vivienda.
- SCI que alquila para uso profesional: el IVA se aplica desde el momento en que el local está acondicionado o equipado. Desde 2024, el IVA se aplica también a los locales no equipados si la SCI se benefició del derecho a deducción en la adquisición.
La SCI debe entonces registrarse a efectos de IVA, llevar una contabilidad conforme y presentar sus declaraciones de IVA dentro de los plazos legales.
Retención en origen sobre alquileres pagados a no residentes
Cuando un inquilino marroquí paga alquileres a un propietario no residente, se aplica una retención en origen. Esta retención es del 10% del importe bruto del alquiler, salvo disposición contraria prevista por un convenio de doble imposición entre Marruecos y el país de residencia del arrendador.
Desde el 1 de julio de 2024, han entrado en vigor nuevas disposiciones relativas a la retención en origen en materia de IVA. El inquilino sujeto al IVA debe practicar una retención en origen sobre el importe del IVA facturado por determinados prestadores, incluyendo el marco de los alquileres inmobiliarios sujetos al IVA.
Los contratos alternativos - Ijara
El contrato Ijara es un contrato que ofrecen los bancos participativos y que se asimila a un contrato de arrendamiento financiero. En efecto, el banco soporta todos los riesgos de la propiedad.
Pone el bien a disposición del cliente a cambio de:
- En primer lugar, un alquiler periódico
- En segundo lugar, una opción de compra al final del contrato
Ya se refiera a un local sin acondicionar o acondicionado, el contrato Ijara está sujeto al IVA en las mismas condiciones que el arrendamiento financiero.
Obligaciones declarativas y de pago
El arrendador sujeto al IVA debe cumplir las siguientes obligaciones:
- Registro fiscal: obtener un identificador fiscal e inscribirse ante la Dirección General de Impuestos (DGI).
- Facturación: emitir facturas conformes indicando el importe sin IVA, el tipo y el importe del IVA.
- Declaración periódica: presentar una declaración de IVA mensual (si la facturación anual supera 1.000.000 MAD) o trimestral.
- Pago: ingresar el IVA recaudado menos el IVA deducible dentro de los plazos legales.
El incumplimiento de estas obligaciones expone al arrendador a recargos y sanciones previstos por el CGI.
Ejemplos prácticos
Ejemplo 1: El Sr. Ahmed alquila un apartamento sin amueblar para uso de vivienda en Casablanca por 8.000 MAD al mes. Este alquiler está exento de IVA. El Sr. Ahmed no factura IVA y no puede deducir el IVA sobre las obras de renovación.
Ejemplo 2: Una sociedad alquila un local comercial acondicionado (oficinas equipadas) por 25.000 MAD sin IVA al mes. Se aplica el IVA al tipo del 20%, es decir, 5.000 MAD de IVA. El alquiler con IVA incluido es de 30.000 MAD. El arrendador puede deducir el IVA soportado en sus gastos.
Ejemplo 3: Un riad en Marrakech se alquila amueblado a turistas. Se aplica el IVA al tipo del 10% sobre los alquileres percibidos, conforme al régimen aplicable a las actividades de alojamiento turístico.
Preguntas frecuentes
¿Los alquileres de vivienda están sujetos al IVA en Marruecos?
Los alquileres de inmuebles sin amueblar destinados a uso de vivienda están exentos de IVA en Marruecos. Sin embargo, los alquileres de locales amueblados o acondicionados, así como los alquileres comerciales, están gravados al tipo del 20%. Los alojamientos turísticos tributan al tipo reducido del 10%.
¿Puede un arrendador particular recuperar el IVA sobre las obras de renovación?
Solo si el alquiler está sujeto al IVA puede el arrendador deducir el IVA soportado en las obras. Si el inmueble se destina a alquiler de vivienda exento, el arrendador no tiene derecho a deducción del IVA sobre ningún gasto relacionado con el inmueble.
¿Qué tipo de IVA se aplica al leasing inmobiliario en Marruecos?
El leasing inmobiliario (crédit-bail immobilier) está sujeto al IVA al tipo del 20% sobre los cánones de arrendamiento. El contrato Ijara, que es la versión participativa del leasing, tributa en las mismas condiciones que el leasing convencional.
¿Cuáles son las obligaciones declarativas del arrendador sujeto al IVA?
El arrendador debe registrarse ante la DGI, emitir facturas conformes, presentar declaraciones de IVA mensuales o trimestrales según su cifra de negocios, e ingresar el IVA recaudado menos el IVA deducible dentro de los plazos legales.
Herramientas
Calificación IVA Marruecos 2026 — Herramienta gratuita: Determine en pocos clics si su operación está fuera del ámbito, exenta o gravable, y a qué tipo.
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Artículo elaborado por Salaheddine Yatim, Experto Contable inscrito en el OEC y Managing Partner de Upsilon Consulting.
