باختصار: الكراء العقاري بالمغرب يخضع لنظام TVA متمايز: الكراء المفروش والكراء المهني يخضعان لـ TVA بسعر 20%، بينما الكراء السكني العاري غير المفروش يُعتبر عملاً مدنياً خارج نطاق TVA. يجب على المُكري احترام الالتزامات التصريحية لدى المديرية العامة للضرائب.
هل يخضع الإيجار العقاري للضريبة على القيمة المضافة (TVA)؟ يُطرح هذا السؤال بشكل متكرر من قبل المالكين والمستثمرين والشركات التي تقوم بتأجير العقارات في المغرب. إن نظام TVA المطبق على الإيجارات العقارية معقد ويتوقف على طبيعة العقار المؤجر وتجهيزه والاستعمال المخصص له.
تُعد الضريبة على القيمة المضافة في المغرب ضريبة على الاستهلاك. ويبلغ المعدل العادي لـ TVA في المغرب 20%. كما أن نطاق تطبيق TVA واسع جداً، إذ تُطبق على مجمل المنتجات والخدمات.
في هذا المقال، نتناول بشكل شامل TVA على الإيجار العقاري في المغرب. ونجيب على الأسئلة التالية:
- هل يدخل الإيجار العقاري في نطاق تطبيق TVA؟
- ما الفرق في المعاملة بين الإيجار المفروش والإيجار غير المفروش؟
- ما هي معدلات TVA المطبقة حسب نوع الإيجار؟
- ما هي الالتزامات التصريحية للمؤجر؟
- كيف يعمل خيار الخضوع لـ TVA؟
الإيجار العقاري ونطاق تطبيق TVA
كما عرضنا في مقالنا TVA في المغرب: نطاق التطبيق، فإن نطاق تطبيق TVA محدد بموجب المدونة العامة للضرائب (CGI):
تبقى بعض القطاعات خارج نطاق تطبيق TVA في المغرب. ويتعلق الأمر بشكل خاص: بالقطاع الزراعي والتصرفات المدنية (غير ذات طابع تجاري)
وبالتالي، فإن التصرفات المدنية تقع خارج نطاق تطبيق TVA. وتعرّف المنشور 717 التصرفات المدنية بأنها:
“تلك التي يمارسها المكلف في ظروف لا تضفي عليها طابعاً تجارياً أو خدماتياً أو صناعياً”.
يُعد هذا المبدأ الأساسي جوهرياً لفهم المعاملة الضريبية للإيجار العقاري في المغرب. فالطابع المدني أو التجاري للعملية هو الذي يحدد خضوعها أو عدم خضوعها لـ TVA.
الإيجار غير المفروش مقابل الإيجار المفروش: معاملة مختلفة من حيث TVA
يُشكّل التمييز بين الإيجار غير المفروش والإيجار المفروش المعيار المحوري لنظام TVA المطبق على الإيجارات العقارية في المغرب.
الإيجار غير المفروش لأغراض السكن — عمل مدني خارج النطاق
يُعتبر الإيجار العقاري مدنياً عندما يتعلق بـ:
- أولاً، أرض عارية؛
- ثانياً، عقار غير مفروش أو غير مجهز لأغراض مهنية.
يُشكّل الإيجار العقاري غير المفروش المخصص للسكن عملاً مدنياً خارج نطاق تطبيق TVA. ولا يجب الخلط بينه وبين الإعفاءات المنصوص عليها في المادتين 91 و92 من CGI، التي تهم عمليات داخل النطاق لكنها معفاة من الفرض الضريبي. وعملياً، النتيجة متشابهة: المؤجر لا يفرض TVA على المستأجر ولا يمكنه استرداد TVA على نفقات الاستثمار أو الصيانة. لكن التمييز القانوني مهم في حالة المراقبة الضريبية أو تطبيق النسبة التناسبية للخصم.
الإيجار المفروش أو المجهز — عملية خاضعة للضريبة
وفقاً للمنشور، يعني المحل المجهز ذلك المحل الذي يقوم المؤجر بتهيئته وتجهيزه لاستعمال:
- صناعي
- تجاري
- مهنة حرة
عندما يستوفي المحل هذا الشرط، تُطبق الضريبة على القيمة المضافة (TVA).
ويوضح المنشور أن استغلال أراضي المقالع مقابل إتاوة يُمثل أيضاً عملية خاضعة للضريبة.
معدلات TVA المطبقة على الإيجارات العقارية
يتوقف معدل TVA المطبق على طبيعة الإيجار العقاري:
- معدل 20%: يُطبق على إيجار المحلات المفروشة أو المجهزة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو المهني. وهو المعدل العادي المطبق بشكل افتراضي.
- معدل 10%: يُطبق على عمليات الإيواء الفندقي والإيجار المفروش ذي الطابع السياحي (فنادق، رياضات، دور ضيافة، إقامات سياحية).
- خارج نطاق التطبيق: تبقى الإيجارات غير المفروشة المخصصة حصرياً للسكن خارج نطاق تطبيق TVA (عمل مدني، المادة 89-I-10°-a).
من المهم الإشارة إلى أن قانون المالية 2024 (المادة 89-I-10°-a من CGI) أدخل تغييراً جوهرياً: أصبحت إيجارات المحلات غير المجهزة للاستعمال المهني خاضعة إلزامياً لـ TVA عندما تكون هذه المحلات قد اقتُنيت أو شُيدت مع الاستفادة من حق الخصم أو الإعفاء من TVA (باستثناء المحلات المملوكة للشركات العقارية وهيئات التوظيف الجماعي العقاري المشار إليها في المادة 92-I-8°). وقبل ذلك، كان قانون المالية 2018 قد فتح لهؤلاء المؤجرين مجرد خيار للخضوع (المادة 90-4° من CGI). يهدف هذا الإجراء إلى مكافحة الحالات التي يسترد فيها المالك TVA على البناء دون فرضها لاحقاً على الإيجارات.
خيار الخضوع لـ TVA
يمكن للمؤجر الذي يؤجر محلات للاستعمال المهني غير مجهزة (توجد خارج نطاق TVA عندما لم تُقتنَ أو تُشيَّد مع الاستفادة من حق الخصم) أن يختار الخضوع لـ TVA (المادة 90-4° من CGI). ويُوجَّه الطلب إلى المصلحة المحلية للضرائب وفق المطبوع النموذجي للإدارة، ويسري مفعوله عند انصرام أجل ثلاثين (30) يوماً من تاريخ إيداعه. وبالنسبة لهؤلاء المؤجرين، يكون الخيار غير قابل للرجوع فيه. ولا يُتاح أي خيار للإيجار العاري المخصص للسكن، الذي يبقى عملاً مدنياً خارج نطاق TVA. ويكون هذا الخيار مفيداً عندما يقوم المالك باستثمارات كبيرة في العقار ويرغب في استرداد TVA المفروضة على هذه النفقات.
الأثر على حق الخصم
يفتح الخيار لـ TVA الحق في خصم TVA على التكاليف والاستثمارات المتعلقة بالعقار المؤجر. في المقابل، إذا ظل المؤجر خارج نطاق TVA، فلا يحق له أي خصم لـ TVA. ولهذا التمييز أثر مالي كبير، لا سيما عند بناء أو تجديد عقار مخصص للإيجار.
يجب على المؤجر حينها تطبيق النسبة التناسبية لخصم TVA عندما يقوم بعمليات خاضعة للضريبة وعمليات معفاة في آن واحد.
حالات خاصة للإيجار العقاري
إيجار أقبية في ملكية زراعية
يُعتبر إيجار قبو مجهز يقع في هذه الملكية تصرفاً مدنياً. وبالتالي، فهو خارج نطاق TVA.
فعلاً، يعتبر المنشور 717 أن القبو يمثل تابعاً لإيجار مجمل الملكية. وبالتالي يبقى خارج نطاق TVA.
غير أنه عندما يتعلق هذا الإيجار حصرياً بقبو مجهز لفائدة مزارع كروم، يجب تطبيق TVA. ويوضح المنشور أنه للبقاء خارج النطاق، يجب أن يكون القبو عارياً. أما عندما يتعلق الأمر بمحل يتضمن تجهيزات تسمح باستغلال خاص، فإن العملية تخضع لـ TVA. ويتعلق الأمر بشكل خاص بالأقبية المسمنتة التي تحتوي على أنابيب و/أو مضخات.
إيجار مستودع مبرّد
يُشكّل إيجار مستودع مبرّد خدمة خاضعة للضريبة بمعدل 20%. فالمستودع المبرّد يُعتبر بطبيعته محلاً مجهزاً.
إيجار أصل تجاري
يميز المنشور 717 بين حالتين:
أولاً، الإيجار البسيط
يُشكّل إيجار أصل تجاري يتضمن الأثاث أو المعدات عملية تجارية خاضعة لـ TVA. فلا مجال للتمييز بين الإيجار الكلي أو الجزئي للأصل التجاري.
ثانياً، الإيجار الحر (التسيير الحر)
يُشكّل عقد التسيير الحر لأصل تجاري عملية خاضعة لـ TVA. وفي هذه الحالة، تُطبق TVA على الإتاوة التي يتقاضاها المالك. يستغل المسيّر الحر الأصل التجاري على مسؤوليته ومخاطره، بينما يتقاضى المالك إتاوة تُشكّل الأساس الخاضع لـ TVA.
SCI و TVA على الإيجارات العقارية
تُعد الشركة المدنية العقارية (SCI) أداة قانونية تُستخدم بكثرة في المغرب لحيازة وإدارة العقارات. ويتوقف نظام TVA المطبق على SCI على استعمال العقارات التي تؤجرها:
- SCI تؤجر لأغراض السكن: وحده الإيجار غير المفروش المخصص للسكن يقع خارج نطاق TVA. أما الإيجار المفروش فيبقى خاضعاً للضريبة (20%، أو 10% في حالة الإيواء السياحي)، حتى لو كان العقار مخصصاً للسكن (المادة 89-I-10° من CGI).
- SCI تؤجر لأغراض مهنية: تُطبق TVA متى كان المحل مجهزاً أو مؤثثاً. ومنذ قانون المالية 2024، تُطبق TVA حتى على المحلات غير المجهزة إذا استفادت SCI من حق الخصم أو من الإعفاء من TVA عند الاقتناء أو البناء (المادة 89-I-10°-a من CGI).
يجب على SCI حينها التسجيل في TVA، ومسك محاسبة مطابقة، وإيداع تصريحات TVA ضمن الآجال القانونية.
الإيجار العقاري والاقتطاع من المنبع بالنسبة لغير المقيمين
عندما يدفع مستأجر مغربي إيجارات لمالك غير مقيم، يُطبق اقتطاع من المنبع. ويبلغ هذا الاقتطاع 10% من المبلغ الإجمالي للإيجار، ما لم تنص اتفاقية تجنب الازدواج الضريبي بين المغرب وبلد إقامة المؤجر على خلاف ذلك.
منذ فاتح يوليوز 2024، يمكن أن يُطبَّق اقتطاع من المنبع في مادة TVA (المادة 117-V من CGI) على الإيجارات الخاضعة لـ TVA (المحلات المفروشة أو المجهزة أو الواقعة في المركبات التجارية المشار إليها في المادة 89-I-10°، والواردة في اللائحة المحددة بمرسوم). ويُجرى هذا الاقتطاع بنسبة 75% من TVA المفوترة: من طرف الدولة والجماعات الترابية والهيئات العمومية؛ ومن طرف الأشخاص المعنويين الخاضعين للقانون الخاص والأشخاص الذاتيين الخاضعين لنظام النتيجة الصافية الحقيقية أو المبسطة عندما يكون المؤجر شخصاً ذاتياً خاضعاً قدّم شهادة الانتظام الجبائي لا يتجاوز تاريخها ستة أشهر (100% في غياب هذه الشهادة)؛ ومنذ قانون المالية 2026، من طرف مؤسسات الائتمان ومقاولات التأمين والمقاولات التي يبلغ رقم معاملاتها دون احتساب TVA 200 مليون درهم أو أكثر (عتبة انتقالية قدرها 500 مليون درهم ابتداءً من فاتح يوليوز 2026 و350 مليون درهم سنة 2027) عندما يكون المؤجر شخصاً معنوياً. وتُستثنى من ذلك الخدمات التي لا يتجاوز مبلغها 5,000 درهم متضمنة TVA، في حدود 50,000 درهم متضمنة TVA في الشهر ولكل مؤجر. اطلعوا على مقالنا حول الاقتطاع من المنبع في مادة TVA.
العقود البديلة - إجارة
عقد الإجارة هو عقد تقدمه البنوك التشاركية ويُشبه عقد الائتمان الإيجاري. فعلاً، يتحمل البنك جميع مخاطر الملكية.
ويضع العقار تحت تصرف العميل مقابل:
- أولاً، إيجار دوري
- ثانياً، خيار الشراء في نهاية العقد
يتوقف نظام TVA لعقد الإجارة المنتهية بالتمليك على موضوع العقد: فبالنسبة لاقتناء مسكن مخصص للسكنى الشخصية من طرف شخص ذاتي، تُستحق TVA بسعر 10% على هامش الإيجار المحدد في العقد وحده (المادتان 96-8° و99-B-1° من CGI)؛ أما بالنسبة للأموال الأخرى (محل مهني عارٍ أو مجهز، معدات)، فتُستحق بالسعر العادي 20% على مبلغ الإيجار المؤدى عند كل استحقاق.
الالتزامات التصريحية وواجبات الأداء
يجب على المؤجر الخاضع لـ TVA احترام الالتزامات التالية:
- التسجيل الضريبي: الحصول على معرف ضريبي والتسجيل لدى المديرية العامة للضرائب.
- الفوترة: إصدار فواتير مطابقة تتضمن المبلغ بدون TVA، والمعدل، ومبلغ TVA.
- التصريح الدوري: إيداع تصريح TVA شهري (إذا بلغ رقم المعاملات الخاضع للضريبة للسنة المنصرمة 1,000,000 درهم أو تجاوزه) أو فصلي (المادة 108 من CGI)، عن طريق التصريح الإلكتروني قبل انصرام الشهر أو الشهر الأول من الفصل الموالي.
- الأداء: دفع TVA المحصلة بعد خصم TVA القابلة للخصم ضمن الآجال القانونية.
يُعرّض عدم احترام هذه الالتزامات المؤجر لزيادات وغرامات منصوص عليها في CGI.
أمثلة تطبيقية
المثال 1: السيد أحمد يؤجر شقة عارية لأغراض السكن بالدار البيضاء بمبلغ 8,000 درهم شهرياً. هذا الإيجار معفى من TVA. لا يفرض السيد أحمد TVA ولا يمكنه خصم TVA على أعمال التجديد.
المثال 2: شركة تستأجر محلاً تجارياً مجهزاً (مكاتب مجهزة) بمبلغ 25,000 درهم بدون TVA شهرياً. تُطبق TVA بمعدل 20%، أي 5,000 درهم من TVA. الإيجار متضمن TVA يبلغ 30,000 درهم. يمكن للمؤجر خصم TVA على تكاليفه.
المثال 3: رياض بمراكش يُؤجر مفروشاً للسياح. تُطبق TVA بمعدل 10% على الإيجارات المحصلة، وفقاً للنظام المطبق على أنشطة الإيواء السياحي.
أسئلة شائعة
هل يخضع إيجار المحل التجاري لـ TVA في المغرب؟
نعم، يخضع إيجار المحلات للاستعمال التجاري أو المهني أو الصناعي لـ TVA بمعدل 20% في المغرب. يجب على المؤجر التسجيل لدى المديرية العامة للضرائب، وفرض TVA على الإيجارات، وإيداع التصريحات الدورية.
هل إيجار المسكن العاري لأغراض السكن معفى من TVA في المغرب؟
نعم، الإيجار العاري المخصص حصرياً للسكن معفى من TVA في المغرب. في المقابل، يبقى الإيجار المفروش أو الإيجار للاستعمال المهني خاضعاً لـ TVA، حتى لو كان العقار شقة سكنية.
ما هو معدل TVA المطبق على الإيجار السياحي في المغرب؟
يخضع الإيجار المفروش ذو الطابع السياحي (رياضات، مضايف، دور ضيافة) لـ TVA بالمعدل المخفض 10%، وفقاً للنظام المطبق على أنشطة الإيواء السياحي. ويمكن للمؤجر خصم TVA على تكاليفه واستثماراته المرتبطة بهذا النشاط.
هل يمكن للمؤجر استرداد TVA على أشغال محل مؤجر في المغرب؟
يتوقف استرداد TVA على الأشغال على النظام الضريبي المطبق على الإيجار. عندما يكون المحل خاضعاً لـ TVA (إيجار تجاري بنسبة 20% أو إيواء سياحي بنسبة 10%)، يمكن للمؤجر خصم TVA المفروضة على أشغال التجديد أو التجهيز، وفق شروط القانون العام. في المقابل، إذا كان الإيجار خارج نطاق TVA، كما هو الحال بالنسبة للمسكن العاري المخصص للسكن، فلا يمكن خصم أي TVA على الأشغال، إذ تُشكّل حينها تكلفة نهائية على عاتق المؤجر.
المصدر: تحليل صلاح الدين يتيم، خبير محاسب — Upsilon Consulting
أدوات
[تأهيل TVA بالمغرب 2026 — أداة مجانية](/ar/vat-qualification-morocco/): حددوا في بضع نقرات ما إذا كانت عمليتكم خارج النطاق أو معفاة أو خاضعة، وبأي نسبة.
اقرأ أيضاً
