En resumen: El IVA inmobiliario en Marruecos sigue un régimen específico para promotores inmobiliarios y fraccionadores. La base imponible se calcula como precio de venta − coste del terreno, y existen exenciones significativas para la vivienda social. Consulte nuestras guías sobre el IVA en Marruecos, el autoconsumo e IVA y la calificación IVA para ampliar la información.
Ámbito de aplicación del IVA inmobiliario
El artículo 89-I-4° del Código General de Impuestos (CGI) somete obligatoriamente al IVA las obras inmobiliarias, las operaciones de fraccionamiento y de promoción inmobiliaria realizadas por cualquier persona física o jurídica, independientemente de la forma jurídica de la empresa, siempre que el inmueble esté situado en Marruecos.
Concretamente, se incluyen las siguientes actividades:
- La construcción de edificios destinados a la venta, ya se trate de viviendas, oficinas o locales comerciales.
- Las operaciones de fraccionamiento que consisten en dividir un terreno en lotes urbanizados para su venta.
- Las operaciones de renovación integral asimiladas a construcción nueva cuando el promotor reestructura completamente un inmueble para revenderlo.
El promotor inmobiliario es, por tanto, un sujeto pasivo obligatorio del IVA desde el momento en que ejerce habitualmente estas actividades. Debe identificarse ante la administración tributaria y recaudar el impuesto sobre cada operación de venta.
Base imponible del promotor inmobiliario (Art. 96)
El cálculo de la base imponible constituye la particularidad fundamental del IVA inmobiliario. A diferencia de otros sectores donde la base es el precio total, el promotor inmobiliario se beneficia de una deducción específica del coste del terreno.
La fórmula es la siguiente:
Base IVA = Precio de cesión de la obra (sin IVA) − Precio del terreno actualizado
El terreno, como bien inmueble no construido, corresponde a un acto civil fuera del ámbito de aplicación del IVA. Por lo tanto, no está sujeto al impuesto, y el legislador permite lógicamente restarlo de la base imponible. El precio del terreno (precio de adquisición más los gastos de registro y de conservación de la propiedad) se actualiza a la fecha de la venta por referencia a los coeficientes previstos en el artículo 65-II del CGI (artículo 96-4°).
Cuando el inmueble se destina a un fin distinto de la venta (alquiler, uso propio), la base imponible está constituida por el precio de coste de la construcción; en caso de cesión de un inmueble no inscrito en el inmovilizado antes del cuarto año siguiente al de la finalización de las obras, esta base inicial se reajusta en función del precio de cesión, sin poder ser inferior a la base inicial.
Precisiones importantes sobre los elementos incluidos y excluidos:
- El coste de adquisición del terreno incluye el precio de compra más los gastos de registro y conservación de la propiedad directamente vinculados a la adquisición.
- Si el terreno ya figura en el balance de la empresa (aportación, herencia), se toma su valor contable neto o su valor de mercado en el momento de la inscripción.
- Los costes de urbanización (viales, redes, conexiones) no se deducen: forman parte de la base imponible ya que constituyen un coste de construcción.
Para profundizar en las reglas de cálculo, consulte nuestra guía sobre la base imponible del IVA en Marruecos.
IVA para el fraccionador
Las operaciones de fraccionamiento y urbanización de terrenos están sujetas al IVA al tipo general del 20 %. El fraccionador adquiere un terreno bruto, lo divide en lotes, realiza las obras de infraestructura (viales, saneamiento, electricidad) y revende los lotes urbanizados.
La base imponible del fraccionador obedece a una regla distinta:
Base IVA = Coste de las obras de acondicionamiento y urbanización (artículo 96-5° del CGI)
A diferencia del promotor, el fraccionador no tributa sobre su precio de venta: la cesión de los lotes de terreno es un acto civil fuera del ámbito del IVA. Solo las obras de acondicionamiento y urbanización (movimiento de tierras, instalación de canalizaciones de agua y alcantarillado, electrificación, viales, honorarios de estudios, etc.) soportan el IVA, sobre su coste sin impuestos y sin incluir el precio del terreno:
- Obras encargadas a empresas terceras: el IVA es facturado por los contratistas y pagado a ellos; el fraccionador sigue obligado a presentar su declaración, pero no se le exige el pago si presenta, al obtener el certificado de conformidad, los contratos y facturas de las obras.
- Obras realizadas por el propio fraccionador: actúa como contratista ocasional y grava un autoconsumo sobre el precio de coste de las obras, siendo deducible el IVA soportado en las compras en las condiciones de derecho común.
Consulte nuestro artículo dedicado a las operaciones de fraccionamiento de terrenos e IVA para más detalles.
Autoconsumo inmobiliario (Livraison à soi-même)
Cuando un promotor construye un inmueble para su propio uso (sede social, vivienda personal), realiza un autoconsumo sujeto al IVA en virtud del artículo 89-I-7° del CGI.
La base imponible del autoconsumo es el coste total de las obras de construcción, que incluye:
- Materiales de construcción
- Mano de obra
- Honorarios de arquitecto y oficina de estudios
- Gastos de conexión a las redes
El coste del terreno no forma parte de la base del autoconsumo, ya que no constituye un coste de construcción.
Vivienda personal — fuera del ámbito del IVA, sujeta a la contribución social de solidaridad: El autoconsumo de construcción de una vivienda personal realizado por una persona física (o una SCI familiar, cooperativa o asociación contemplada en el artículo 274) está excluido del ámbito de aplicación del IVA por el artículo 89-I-7° del CGI. En su lugar, queda sujeto a la contribución social de solidaridad sobre los autoconsumos de construcción de vivienda personal (artículos 274 a 279 del CGI): cuando la superficie cubierta no excede de 300 m², la persona física está dispensada (ni declaración ni contribución, artículo 277); por encima de 300 m², la construcción está sujeta a esta contribución, calculada según un baremo por metro cuadrado (hasta 200 DH/m² para el tramo superior a 300 m²).
Para un tratamiento completo, consulte nuestra guía sobre el autoconsumo e IVA.
Vivienda social — exención ADD Art. 92-I-28°
El legislador marroquí estableció un régimen fiscal incentivador para la vivienda social con el fin de favorecer el acceso a la propiedad de los hogares con ingresos modestos.
El artículo 92-I-28° del CGI concede una exención con derecho a deducción (ADD) del IVA para la vivienda social, siempre que se cumplan las siguientes condiciones:
- Precio de venta que no supere 250 000 MAD sin IVA (artículo 92-I-28°)
- Superficie cubierta comprendida entre 50 y 80 m² (superficie bruta que incluye los anexos y, para un apartamento, la cuota de las partes comunes computada como mínimo al 10 % — artículo 93-I-A)
- Convenio celebrado con el Estado, acompañado de un pliego de condiciones, relativo a un programa de al menos 500 viviendas sociales realizado en un máximo de 5 años (100 viviendas en medio rural) — artículo 247-XVI
- Destino de la vivienda como residencia principal del adquirente durante 4 años, garantizado por una hipoteca a favor del Estado; el importe del IVA es abonado por el Estado en beneficio del adquirente (artículo 93-I)
La ventaja es doble para el promotor: no factura IVA al comprador (la vivienda se vende a un precio accesible) y conserva el derecho a recuperar el IVA soportado en materiales, prestaciones de servicios y otros insumos.
Prorrata mixta del promotor
La vivienda social exenta en virtud del artículo 92-I-28° es una operación exenta con derecho a deducción: su cifra de negocios se incluye en el numerador de la prorrata (artículo 104-I), al igual que las ventas gravadas. Un promotor que solo realiza operaciones gravadas y vivienda social conserva, por tanto, un derecho a deducción íntegro.
La prorrata de deducción solo se impone cuando el promotor realiza también operaciones fuera del ámbito del IVA (cesión de terrenos sin edificar, por ejemplo) o exentas sin derecho a deducción (artículo 91). Se calcula entonces como la relación entre, en el numerador, la cifra de negocios gravada (incluidas las operaciones exentas en virtud de los artículos 92 y 94, IVA ficticio incluido) y, en el denominador, ese mismo importe más la cifra de negocios fuera del ámbito o exenta sin derecho a deducción. La prorrata se determina al final de cada año civil y se aplica el año siguiente, con regularización sobre el inmovilizado en caso de variación superior a cinco puntos (artículo 104-II-1°).
Cuando la empresa engloba sectores de actividad regulados de forma distinta a efectos del IVA, el artículo 104-I le permite determinar una prorrata distinta para cada sector (sectorización), lo que supone una contabilidad que permita aislar las operaciones de cada sector (artículo 118-2°).
Consulte nuestro artículo sobre la prorrata de deducción del IVA para dominar este mecanismo.
Ejemplo numérico
Consideremos el caso de un promotor que vende un apartamento de standing:
| Concepto | Importe (MAD) |
|---|---|
| Precio de venta acordado | 2 000 000 |
| Coste de adquisición del terreno | 500 000 |
| Base imponible IVA | 1 500 000 |
| IVA al 20 % | 300 000 |
| Precio IVA incluido pagado por el comprador | 2 300 000 |
Desglose del precio IVA incluido: terreno (500 000 MAD) + construcción y margen (1 500 000 MAD) + IVA (300 000 MAD).
Si este mismo promotor ha incurrido en 900 000 MAD sin IVA de costes de construcción, el IVA recuperable sobre dichos costes es de 180 000 MAD. El IVA neto a ingresar al Tesoro es, por tanto, 300 000 − 180 000 = 120 000 MAD.
Obligaciones declarativas del promotor
El promotor inmobiliario sujeto al IVA debe cumplir las siguientes obligaciones:
- Declaración periódica: mensual si la cifra de negocios supera 1 000 000 MAD, trimestral por debajo de este umbral.
- Facturación conforme: cada venta debe generar una factura que indique el precio del terreno, la base del IVA y el importe del impuesto.
- Conservación de documentos justificativos: escrituras de adquisición del terreno, facturas de subcontratistas, contratos de venta, durante 10 años.
- Certificación del precio del terreno: el promotor debe justificar el coste de adquisición del terreno mediante la escritura notarial o el contrato de compraventa registrado.
Para una visión completa, consulte nuestra guía sobre las obligaciones declarativas del IVA en Marruecos.
Textos de referencia: Código General de Impuestos (CGI), artículos 89-I-4°, 92-I-28°, 96; Nota Circular 717.
Herramientas: Calificación IVA Marruecos
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la base imponible del IVA de un promotor inmobiliario en Marruecos?
La base imponible es igual al precio de venta menos el coste de adquisición del terreno (artículo 96 del CGI). Solo el valor añadido por la construcción está sujeto al IVA al 20 %. El terreno, al ser un acto civil, queda fuera del ámbito del IVA.
¿Está exenta de IVA la vivienda social en Marruecos?
Sí, el artículo 92-I-28° del CGI concede una exención con derecho a deducción para las viviendas sociales cuyo precio de venta no supere 250 000 MAD sin IVA y cuya superficie cubierta esté comprendida entre 50 y 80 m². El promotor debe haber celebrado un convenio con el Estado (artículo 247-XVI) y el adquirente comprometerse a destinar la vivienda a su residencia principal durante 4 años, siendo el importe del IVA abonado por el Estado en su beneficio (artículo 93-I).
¿Debe un fraccionador facturar IVA sobre los lotes de terreno?
Las operaciones de fraccionamiento están dentro del ámbito del IVA (artículo 89-I-4°), pero el impuesto no se calcula sobre el precio de venta de los lotes: la venta de un terreno, incluso urbanizado, es un acto civil fuera del ámbito. La base imponible está constituida por el coste de las obras de acondicionamiento y urbanización (artículo 96-5°), gravadas al 20 %. Cuando estas obras se encargan a empresas terceras, el IVA se paga a ellas; cuando el fraccionador las realiza por sí mismo, grava un autoconsumo sobre su precio de coste.
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