En resumen: El IVA inmobiliario en Marruecos sigue un régimen específico para promotores inmobiliarios y fraccionadores. La base imponible se calcula como precio de venta − coste del terreno, y existen exenciones significativas para la vivienda social. Consulte nuestras guías sobre el IVA en Marruecos, el autoconsumo e IVA y la calificación IVA para ampliar la información.
Ámbito de aplicación del IVA inmobiliario
El artículo 89-I-10° del Código General de Impuestos (CGI) somete obligatoriamente al IVA las operaciones de promoción inmobiliaria y fraccionamiento realizadas por cualquier persona física o jurídica, independientemente de la forma jurídica de la empresa y de la ubicación del inmueble.
Concretamente, se incluyen las siguientes actividades:
- La construcción de edificios destinados a la venta, ya se trate de viviendas, oficinas o locales comerciales.
- Las operaciones de fraccionamiento que consisten en dividir un terreno en lotes urbanizados para su venta.
- Las operaciones de renovación integral asimiladas a construcción nueva cuando el promotor reestructura completamente un inmueble para revenderlo.
El promotor inmobiliario es, por tanto, un sujeto pasivo obligatorio del IVA desde el momento en que ejerce habitualmente estas actividades. Debe identificarse ante la administración tributaria y recaudar el impuesto sobre cada operación de venta.
Base imponible del promotor inmobiliario (Art. 96)
El cálculo de la base imponible constituye la particularidad fundamental del IVA inmobiliario. A diferencia de otros sectores donde la base es el precio total, el promotor inmobiliario se beneficia de una deducción específica del coste del terreno.
La fórmula es la siguiente:
Base IVA = Precio de venta IVA incluido − Coste de adquisición del terreno
El terreno, como bien inmueble no construido, corresponde a un acto civil fuera del ámbito de aplicación del IVA. Por lo tanto, no está sujeto al impuesto, y el legislador permite lógicamente restarlo de la base imponible.
Precisiones importantes sobre los elementos incluidos y excluidos:
- El coste de adquisición del terreno incluye el precio de compra más los gastos de registro y conservación de la propiedad directamente vinculados a la adquisición.
- Si el terreno ya figura en el balance de la empresa (aportación, herencia), se toma su valor contable neto o su valor de mercado en el momento de la inscripción.
- Los costes de urbanización (viales, redes, conexiones) no se deducen: forman parte de la base imponible ya que constituyen un coste de construcción.
Para profundizar en las reglas de cálculo, consulte nuestra guía sobre la base imponible del IVA en Marruecos.
IVA para el fraccionador
Las operaciones de fraccionamiento y urbanización de terrenos están sujetas al IVA al tipo general del 20 %. El fraccionador adquiere un terreno bruto, lo divide en lotes, realiza las obras de infraestructura (viales, saneamiento, electricidad) y revende los lotes urbanizados.
La base imponible del fraccionador se calcula de manera similar:
Base IVA = Precio de venta de los lotes urbanizados − Coste de adquisición del terreno bruto
El fraccionador debe facturar el IVA sobre el margen obtenido entre el precio de venta del lote urbanizado y el coste del terreno bruto. Recupera el IVA soportado en las obras de urbanización (movimiento de tierras, viales, saneamiento, electrificación) mediante el mecanismo de deducción.
Consulte nuestro artículo dedicado a las operaciones de fraccionamiento de terrenos e IVA para más detalles.
Autoconsumo inmobiliario (Livraison à soi-même)
Cuando un promotor construye un inmueble para su propio uso (sede social, vivienda personal), realiza un autoconsumo sujeto al IVA en virtud del artículo 89-I-11° del CGI.
La base imponible del autoconsumo es el coste total de las obras de construcción, que incluye:
- Materiales de construcción
- Mano de obra
- Honorarios de arquitecto y oficina de estudios
- Gastos de conexión a las redes
El coste del terreno no forma parte de la base del autoconsumo, ya que no constituye un coste de construcción.
Exención para vivienda principal: El artículo 92-I-10° del CGI exime el autoconsumo realizado para la vivienda principal del contribuyente, siempre que la superficie cubierta no exceda 300 m² y que el inmueble se destine a vivienda principal durante al menos 4 años a partir de la fecha de obtención del permiso de habitabilidad.
Para un tratamiento completo, consulte nuestra guía sobre el autoconsumo e IVA.
Vivienda social — exención ADD Art. 92-I-28°
El legislador marroquí estableció un régimen fiscal incentivador para la vivienda social con el fin de favorecer el acceso a la propiedad de los hogares con ingresos modestos.
El artículo 92-I-28° del CGI concede una exención con derecho a deducción (ADD) del IVA para la vivienda social, siempre que se cumplan las siguientes condiciones:
- Precio de venta que no supere 300 000 MAD IVA incluido
- Superficie habitable comprendida entre 50 y 100 m²
- Convenio firmado entre el promotor y el Estado que establezca un programa de construcción de al menos 500 viviendas en 5 años
- Destino de la vivienda como residencia principal del adquirente durante al menos 4 años
La ventaja es doble para el promotor: no factura IVA al comprador (la vivienda se vende a un precio accesible) y conserva el derecho a recuperar el IVA soportado en materiales, prestaciones de servicios y otros insumos.
Prorrata mixta del promotor
Cuando un promotor realiza simultáneamente operaciones gravadas (viviendas de standing, oficinas) y operaciones exentas con derecho a deducción (vivienda social), debe gestionar la deducción del IVA soportado según uno de los dos métodos siguientes:
- La prorrata de deducción: un porcentaje único aplicado al conjunto del IVA recuperable, calculado como la relación entre la cifra de negocios gravada (numerador) y la cifra de negocios total (denominador).
- La afectación real: el IVA se distribuye proyecto por proyecto, tratando cada programa inmobiliario por separado según su naturaleza fiscal.
La afectación real es generalmente más ventajosa para los promotores con proyectos claramente diferenciados. No obstante, requiere una contabilidad analítica rigurosa y la autorización previa de la administración tributaria.
Consulte nuestro artículo sobre la prorrata de deducción del IVA para dominar este mecanismo.
Ejemplo numérico
Consideremos el caso de un promotor que vende un apartamento de standing:
| Concepto | Importe (MAD) |
|---|---|
| Precio de venta acordado | 2 000 000 |
| Coste de adquisición del terreno | 500 000 |
| Base imponible IVA | 1 500 000 |
| IVA al 20 % | 300 000 |
| Precio IVA incluido pagado por el comprador | 2 300 000 |
Desglose del precio IVA incluido: terreno (500 000 MAD) + construcción y margen (1 500 000 MAD) + IVA (300 000 MAD).
Si este mismo promotor ha incurrido en 900 000 MAD sin IVA de costes de construcción, el IVA recuperable sobre dichos costes es de 180 000 MAD. El IVA neto a ingresar al Tesoro es, por tanto, 300 000 − 180 000 = 120 000 MAD.
Obligaciones declarativas del promotor
El promotor inmobiliario sujeto al IVA debe cumplir las siguientes obligaciones:
- Declaración periódica: mensual si la cifra de negocios supera 1 000 000 MAD, trimestral por debajo de este umbral.
- Facturación conforme: cada venta debe generar una factura que indique el precio del terreno, la base del IVA y el importe del impuesto.
- Conservación de documentos justificativos: escrituras de adquisición del terreno, facturas de subcontratistas, contratos de venta, durante 10 años.
- Certificación del precio del terreno: el promotor debe justificar el coste de adquisición del terreno mediante la escritura notarial o el contrato de compraventa registrado.
Para una visión completa, consulte nuestra guía sobre las obligaciones declarativas del IVA en Marruecos.
Textos de referencia: Código General de Impuestos (CGI), artículos 89-I-10°, 92-I-28°, 96; Nota Circular 717.
Herramientas: Calificación IVA Marruecos
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la base imponible del IVA de un promotor inmobiliario en Marruecos?
La base imponible es igual al precio de venta menos el coste de adquisición del terreno (artículo 96 del CGI). Solo el valor añadido por la construcción está sujeto al IVA al 20 %. El terreno, al ser un acto civil, queda fuera del ámbito del IVA.
¿Está exenta de IVA la vivienda social en Marruecos?
Sí, el artículo 92-I-28° del CGI concede una exención con derecho a deducción para las viviendas sociales cuyo precio no supere 300 000 MAD IVA incluido y cuya superficie habitable esté comprendida entre 50 y 100 m². El promotor debe haber firmado un convenio con el Estado.
¿Debe un fraccionador facturar IVA sobre los lotes de terreno?
Sí, las operaciones de fraccionamiento están sujetas al IVA al 20 %. La base imponible es la diferencia entre el precio de venta del lote urbanizado y el coste de adquisición del terreno bruto. El fraccionador recupera el IVA sobre las obras de urbanización.
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