باختصار: تخضع الضريبة على القيمة المضافة العقارية بالمغرب لنظام خاص بالمنعشين العقاريين والمجزئين. يُحسب الأساس الضريبي وفق صيغة ثمن البيع − تكلفة الأرض، وتوجد إعفاءات مهمة للسكن الاجتماعي. راجعوا أدلتنا حول الضريبة على القيمة المضافة بالمغرب والتسليم الذاتي وتأهيل TVA لمزيد من التوضيح.
نطاق تطبيق الضريبة على القيمة المضافة العقارية
تُخضع المادة 89-I-10° من المدونة العامة للضرائب (CGI) إلزامياً للضريبة على القيمة المضافة عمليات الإنعاش العقاري والتجزئة التي يقوم بها أي شخص طبيعي أو معنوي، بغض النظر عن الشكل القانوني للمقاولة أو موقع العقار.
وتشمل الأنشطة المعنية على وجه الخصوص:
- بناء العقارات بهدف بيعها، سواء تعلق الأمر بسكن أو مكاتب أو محلات تجارية.
- عمليات التجزئة المتمثلة في تقسيم أرض إلى بقع مجهزة ومعدة للبيع.
- عمليات التجديد الشامل المعتبرة بمثابة بناء جديد حين يُعيد المنعش هيكلة عقار بالكامل لإعادة بيعه.
وبذلك يُعد المنعش العقاري خاضعاً إلزامياً للضريبة على القيمة المضافة بمجرد ممارسته لهذه الأنشطة بصفة اعتيادية. ويتعين عليه التسجيل لدى الإدارة الضريبية وتحصيل الضريبة على كل عملية بيع.
الأساس الضريبي للمنعش العقاري (المادة 96)
يُشكل حساب الأساس الضريبي الخصوصية الجوهرية للضريبة على القيمة المضافة العقارية. فخلافاً للقطاعات الأخرى حيث يكون الأساس هو الثمن الإجمالي، يستفيد المنعش العقاري من خصم خاص بتكلفة الأرض.
الصيغة هي التالية:
أساس TVA = ثمن البيع شاملاً الضريبة − ثمن اقتناء الأرض
تُعتبر الأرض، بوصفها عقاراً غير مبني، عملاً مدنياً خارج نطاق الضريبة على القيمة المضافة. ولذلك لا تخضع للضريبة، ويسمح المشرع منطقياً بطرحها من الأساس الضريبي.
توضيحات مهمة حول العناصر المشمولة والمستبعدة:
- يشمل ثمن اقتناء الأرض ثمن الشراء مضافاً إليه رسوم التسجيل والمحافظة العقارية المرتبطة مباشرة بالاقتناء.
- إذا كانت الأرض مسجلة مسبقاً في ميزانية المقاولة (حصة عينية، إرث)، يُؤخذ بقيمتها المحاسبية الصافية أو قيمتها السوقية وقت القيد.
- تكاليف التجهيز (الطرق والشبكات والربط) لا تُخصم: فهي جزء من الأساس الضريبي لأنها تُعد تكلفة بناء.
لمعرفة المزيد عن قواعد الحساب، راجعوا دليلنا حول الأساس الضريبي للضريبة على القيمة المضافة بالمغرب.
الضريبة على القيمة المضافة للمجزئ
تخضع عمليات التجزئة والتجهيز للضريبة على القيمة المضافة بالمعدل العادي البالغ 20%. يشتري المجزئ أرضاً خاماً، ويقسمها إلى بقع، وينجز أشغال البنية التحتية (طرق، صرف صحي، كهرباء)، ثم يبيع البقع المجهزة.
يُحسب الأساس الضريبي للمجزئ بطريقة مماثلة:
أساس TVA = ثمن بيع البقع المجهزة − تكلفة اقتناء الأرض الخام
يتعين على المجزئ تحصيل الضريبة على القيمة المضافة على الهامش المحقق بين ثمن بيع البقعة المجهزة وتكلفة الأرض الخام. ويسترجع الضريبة على القيمة المضافة المتحملة على أشغال التجهيز (حفريات، طرق، صرف صحي، كهربة) عبر آلية الخصم.
راجعوا مقالنا المخصص حول عمليات تجزئة الأراضي والضريبة على القيمة المضافة لمزيد من التفاصيل.
التسليم الذاتي العقاري
حين يبني المنعش عقاراً لاستعماله الخاص (مقر اجتماعي، سكن شخصي)، يُحقق تسليماً ذاتياً خاضعاً للضريبة على القيمة المضافة بموجب المادة 89-I-11° من المدونة العامة للضرائب.
يتمثل الأساس الضريبي للتسليم الذاتي في التكلفة الإجمالية لأشغال البناء، وتشمل:
- مواد البناء
- اليد العاملة
- أتعاب المهندس المعماري ومكتب الدراسات
- مصاريف الربط بالشبكات
لا تدخل تكلفة الأرض ضمن أساس التسليم الذاتي لأنها لا تُعد تكلفة بناء.
إعفاء التسليم الذاتي للسكن الرئيسي: تُعفي المادة 92-I-10° من المدونة العامة للضرائب التسليم الذاتي المنجز لحاجيات السكن الرئيسي للملزم، شريطة ألا تتجاوز المساحة المغطاة 300 م² وأن يُخصص العقار للسكن الرئيسي لمدة 4 سنوات على الأقل ابتداءً من تاريخ الحصول على رخصة السكن.
للاطلاع على معالجة شاملة، راجعوا دليلنا حول التسليم الذاتي والضريبة على القيمة المضافة.
السكن الاجتماعي — إعفاء مع حق الخصم المادة 92-I-28°
وضع المشرع المغربي نظاماً جبائياً تحفيزياً للسكن الاجتماعي بهدف تيسير ولوج الأسر ذات الدخل المحدود إلى الملكية العقارية.
تمنح المادة 92-I-28° من المدونة العامة للضرائب إعفاءً مع حق الخصم (ADD) من الضريبة على القيمة المضافة للسكن الاجتماعي، شريطة استيفاء الشروط التالية:
- ثمن البيع لا يتجاوز 300 000 درهم شاملاً الضريبة
- المساحة الصالحة للسكن بين 50 و100 م²
- اتفاقية موقعة بين المنعش والدولة تحدد برنامج بناء لا يقل عن 500 وحدة سكنية خلال 5 سنوات
- تخصيص السكن كـمسكن رئيسي للمقتني لمدة 4 سنوات على الأقل
الميزة مزدوجة بالنسبة للمنعش: لا يحتسب الضريبة على القيمة المضافة على المقتني (يُباع السكن بسعر في المتناول) مع احتفاظه بحق استرجاع الضريبة على القيمة المضافة المتحملة على مشترياته من مواد وخدمات ومدخلات أخرى.
النسبة المئوية المختلطة للمنعش
حين ينجز المنعش في آن واحد عمليات خاضعة للضريبة (سكن فاخر، مكاتب) وعمليات معفاة مع حق الخصم (سكن اجتماعي)، يتعين عليه تدبير خصم الضريبة على القيمة المضافة المؤداة وفق إحدى الطريقتين التاليتين:
- النسبة المئوية للخصم (prorata): نسبة موحدة تُطبق على مجموع الضريبة القابلة للاسترجاع، وتُحسب كنسبة رقم المعاملات الخاضع (البسط) إلى رقم المعاملات الإجمالي (المقام).
- التخصيص الفعلي: توزَّع الضريبة مشروعاً بمشروع، حيث يُعالج كل برنامج عقاري على حدة حسب طبيعته الجبائية.
يكون التخصيص الفعلي أكثر فائدة عموماً للمنعشين الذين لديهم مشاريع متمايزة بوضوح. غير أنه يستلزم محاسبة تحليلية دقيقة وترخيصاً مسبقاً من الإدارة الضريبية.
راجعوا مقالنا حول النسبة المئوية لخصم الضريبة على القيمة المضافة لإتقان هذه الآلية.
مثال رقمي
لنأخذ حالة منعش يبيع شقة فاخرة:
| العنصر | المبلغ (درهم) |
|---|---|
| ثمن البيع المتفق عليه | 2 000 000 |
| تكلفة اقتناء الأرض | 500 000 |
| أساس الضريبة على القيمة المضافة | 1 500 000 |
| TVA بنسبة 20% | 300 000 |
| الثمن شاملاً الضريبة الذي يؤديه المقتني | 2 300 000 |
تفصيل الثمن شاملاً الضريبة: الأرض (500 000 درهم) + البناء والهامش (1 500 000 درهم) + الضريبة على القيمة المضافة (300 000 درهم).
إذا تحمل هذا المنعش نفسه 900 000 درهم دون ضريبة كتكاليف بناء، فإن الضريبة القابلة للاسترجاع على هذه التكاليف تبلغ 180 000 درهم. وبالتالي فإن الضريبة الصافية الواجب أداؤها للخزينة هي 300 000 − 180 000 = 120 000 درهم.
الالتزامات التصريحية للمنعش
يتعين على المنعش العقاري الخاضع للضريبة على القيمة المضافة الامتثال للالتزامات التالية:
- التصريح الدوري: شهري إذا تجاوز رقم المعاملات 1 000 000 درهم، فصلي دون هذا الحد.
- فوترة مطابقة: كل عملية بيع يجب أن تكون مصحوبة بفاتورة تتضمن ثمن الأرض وأساس الضريبة ومبلغها.
- حفظ الوثائق المبررة: عقود اقتناء الأرض، فواتير المقاولين من الباطن، عقود البيع، لمدة 10 سنوات.
- شهادة ثمن الأرض: يتعين على المنعش إثبات تكلفة اقتناء الأرض بالعقد التوثيقي أو عقد البيع المسجل.
للاطلاع على صورة شاملة، راجعوا دليلنا حول الالتزامات التصريحية للضريبة على القيمة المضافة بالمغرب.
النصوص المرجعية: المدونة العامة للضرائب (CGI)، المواد 89-I-10°، 92-I-28°، 96؛ المذكرة الدورية 717.
أدوات: تأهيل TVA المغرب
الأسئلة الشائعة
كيف يُحسب الأساس الضريبي للضريبة على القيمة المضافة للمنعش العقاري بالمغرب؟
يساوي الأساس الضريبي ثمن البيع مطروحاً منه تكلفة اقتناء الأرض (المادة 96 من المدونة العامة للضرائب). وحدها القيمة المضافة من خلال البناء تخضع للضريبة بنسبة 20%. أما الأرض، بوصفها عملاً مدنياً، فتبقى خارج نطاق الضريبة على القيمة المضافة.
هل السكن الاجتماعي معفى من الضريبة على القيمة المضافة بالمغرب؟
نعم، تمنح المادة 92-I-28° من المدونة العامة للضرائب إعفاءً مع حق الخصم للسكن الاجتماعي الذي لا يتجاوز ثمنه 300 000 درهم شاملاً الضريبة وتتراوح مساحته الصالحة للسكن بين 50 و100 م². ويتعين على المنعش أن يكون قد أبرم اتفاقية مع الدولة.
هل يتعين على المجزئ تحصيل الضريبة على القيمة المضافة على بقع الأراضي؟
نعم، تخضع عمليات التجزئة للضريبة على القيمة المضافة بنسبة 20%. ويتمثل الأساس الضريبي في الفرق بين ثمن بيع البقعة المجهزة وتكلفة اقتناء الأرض الخام. ويسترجع المجزئ الضريبة على القيمة المضافة المتعلقة بأشغال التجهيز.
اقرأ أيضاً:
