En resumen: La plusvalía inmobiliaria en Marruecos es la ganancia obtenida en la cesión de un bien inmueble. Está sujeta al IR al tipo del 20 % sobre el beneficio neto, con una cotización mínima del 3 % del precio de cesión (Art. 73-II-F-6° y Art. 144-II del CGI). El cálculo tiene en cuenta la revalorización del precio de adquisición mediante coeficientes anuales. La exención de la vivienda principal es posible bajo condiciones: ocupación efectiva durante 6 años mínimo y precio de cesión que no exceda 4 000 000 MAD. La declaración debe presentarse en los 60 días siguientes a la cesión.
Definición de la plusvalía inmobiliaria — Art. 61-II
El artículo 61-II del CGI define la plusvalía inmobiliaria como el beneficio obtenido con ocasión de:
- La cesión de inmuebles (edificados o no edificados) situados en Marruecos
- La cesión de derechos reales inmobiliarios: usufructo, nuda propiedad, derecho de superficie, enfiteusis
- La cesión de participaciones o acciones de sociedades de predominio inmobiliario (SPI), es decir, sociedades cuyo activo está constituido en más del 75 % por bienes inmuebles
- La expropiación por causa de utilidad pública: la indemnización de expropiación se asimila al precio de cesión
- El intercambio de inmuebles, estando la compensación eventual sujeta al IR
La plusvalía inmobiliaria es distinta de las rentas inmobiliarias que se refieren a los alquileres percibidos. Se trata aquí de la imposición de la ganancia patrimonial, es decir, el enriquecimiento obtenido entre la adquisición y la reventa del bien.
Cálculo del beneficio neto — Art. 65
El beneficio imponible de la plusvalía inmobiliaria se determina según la siguiente fórmula:
Beneficio neto = Precio de cesión − (Precio de adquisición revalorizado + Gastos de adquisición + Gastos de inversión)
Precio de cesión
El precio de cesión considerado es el precio declarado en la escritura de compraventa. No obstante, la administración fiscal puede rectificar este precio si estima que es inferior al valor de mercado del bien en la fecha de cesión, basándose en comparables o una peritación.
Precio de adquisición revalorizado
El precio de adquisición es el precio efectivamente pagado, tal como figura en la escritura de compra, incrementado por los coeficientes de revalorización publicados anualmente por decreto del ministro de Finanzas.
Estos coeficientes de revalorización permiten neutralizar el efecto de la inflación entre la fecha de adquisición y la fecha de cesión. Están indexados a la evolución de los precios al consumo y se actualizan cada año. Cuanto más largo sea el período de tenencia, mayor será el coeficiente, reduciendo así el beneficio imponible.
Ejemplo de coeficientes (a título indicativo):
| Año de adquisición | Coeficiente aproximado |
|---|---|
| 2000 | 1,60 |
| 2005 | 1,45 |
| 2010 | 1,30 |
| 2015 | 1,18 |
| 2020 | 1,08 |
| 2024 | 1,02 |
Los coeficientes exactos se publican por decreto ministerial y varían cada año.
Gastos de adquisición forfaitarios
A falta de justificación de los gastos reales, los gastos de adquisición se evalúan forfaitariamente al 15 % del precio de adquisición. Estos gastos se consideran que cubren los honorarios notariales, los derechos de registro, los gastos de conservación de la propiedad y las comisiones de intermediarios.
Si el contribuyente dispone de justificantes de gastos reales superiores al 15 %, puede deducirlos por su importe efectivo.
Gastos de inversión
Los gastos de inversión deducibles comprenden las obras de construcción, reconstrucción, ampliación, renovación o mejora, debidamente justificadas mediante facturas. Las obras de mantenimiento ordinario no son deducibles a este título.
Tipo impositivo — Art. 73-II-F-6°
El beneficio neto de la plusvalía inmobiliaria está sujeto al IR al tipo del 20 %.
Cotización mínima — Art. 144-II
Con independencia del importe del beneficio neto, es exigible una cotización mínima del 3 % del precio de cesión. Es decir:
- Si 20 % del beneficio neto > 3 % del precio de cesión → el contribuyente paga el 20 % del beneficio neto
- Si 20 % del beneficio neto < 3 % del precio de cesión → el contribuyente paga el 3 % del precio de cesión
Esta cotización mínima garantiza una recaudación fiscal incluso cuando el beneficio neto es reducido o cuando la revalorización del precio de adquisición absorbe gran parte de la plusvalía.
Exenciones — Art. 63
El CGI prevé varios supuestos de exención total o parcial de la plusvalía inmobiliaria:
Vivienda principal
La cesión de la vivienda principal está exenta bajo las siguientes condiciones acumulativas:
- El bien ha sido ocupado como vivienda principal durante un período mínimo de 6 años consecutivos a la fecha de cesión
- El precio de cesión no supera 4 000 000 MAD
Si el precio supera 4 000 000 MAD, únicamente la fracción del beneficio correspondiente a 4 000 000 MAD está exenta; el excedente tributa en las condiciones de derecho común.
Cesiones entre ascendientes, descendientes y cónyuges
Están exentos los beneficios obtenidos con ocasión de cesiones entre:
- Ascendientes y descendientes (padres-hijos, abuelos-nietos)
- Cónyuges
Esta exención facilita las transmisiones patrimoniales intrafamiliares sin carga fiscal.
Otros supuestos de exención
- Cesión de un bien cuyo precio de cesión no supere 140 000 MAD por operación
- Cesión de un bien adquirido por vía de herencia, bajo ciertas condiciones relativas al período de tenencia por el causante
- Primera venta de una vivienda social o de bajo valor inmobiliario bajo condiciones
Caso práctico cifrado
Un contribuyente cede en 2026 un apartamento adquirido en 2010:
| Elemento | Importe |
|---|---|
| Precio de cesión | 1 800 000 MAD |
| Precio de adquisición (2010) | 900 000 MAD |
| Coeficiente de revalorización (2010 → 2026) | 1,30 |
| Precio de adquisición revalorizado | 900 000 × 1,30 = 1 170 000 MAD |
| Gastos de adquisición (15 %) | 900 000 × 15 % = 135 000 MAD |
| Gastos de inversión justificados | 80 000 MAD |
Cálculo del beneficio neto:
Beneficio neto = 1 800 000 − (1 170 000 + 135 000 + 80 000) = 415 000 MAD
Cálculo del IR:
- IR sobre beneficio neto: 415 000 × 20 % = 83 000 MAD
- Cotización mínima: 1 800 000 × 3 % = 54 000 MAD
Como el IR (83 000) > CM (54 000), el contribuyente paga 83 000 MAD.
Si el beneficio neto hubiese sido más bajo (por ejemplo 200 000 MAD → IR = 40 000 MAD), se habría aplicado la cotización mínima de 54 000 MAD.
Declaración y pago — Art. 83
El contribuyente debe:
- Presentar una declaración de plusvalía inmobiliaria (modelo ADP020) en un plazo de 60 días desde la fecha de cesión
- Adjuntar los justificantes: escritura de cesión, escritura de adquisición, facturas de obras
- Abonar el impuesto correspondiente ante el receptor de la administración fiscal del lugar donde se sitúa el inmueble
- En caso de cesión mediante escritura notarial, el notario está obligado a proceder a la retención y abono del impuesto por cuenta del cedente
El incumplimiento del plazo de 60 días expone al contribuyente a recargos y penalizaciones por demora (15 % de recargo + 0,50 % de interés de demora por mes).
Textos de referencia: Código General de Impuestos 2026 — Art. 61-II, Art. 63, Art. 65, Art. 73-II-F-6°, Art. 83, Art. 144-II — Nota circular n.° 717
Preguntas frecuentes
¿Estoy exento si vendo mi vivienda principal después de 5 años?
No. La exención de la vivienda principal exige una ocupación efectiva y continuada durante un período mínimo de 6 años a la fecha de cesión, y un precio de cesión que no exceda 4 000 000 MAD. Si vende después de solo 5 años, la plusvalía inmobiliaria tributa íntegramente al tipo del 20 %, con aplicación de la cotización mínima del 3 %.
¿Cómo se determinan los coeficientes de revalorización?
Los coeficientes de revalorización se fijan cada año por decreto del ministro encargado de Finanzas, sobre la base de la evolución del índice de precios al consumo. Se publican en el Boletín Oficial. El coeficiente aplicable es el correspondiente al año de adquisición del bien. Cuanto más antiguo es el bien, mayor es el coeficiente, lo que reduce el beneficio imponible.
¿Qué sucede en caso de cesión con pérdida?
Si el precio de cesión es inferior al coste total (precio de adquisición revalorizado + gastos + gastos de inversión), no hay plusvalía inmobiliaria. No obstante, la cotización mínima del 3 % del precio de cesión sigue siendo exigible. No se prevé ningún arrastre de la minusvalía inmobiliaria en el CGI, a diferencia del arrastre de déficits en materia de rentas profesionales.
¿La cesión de participaciones de una SCI está sujeta a la plusvalía inmobiliaria?
Sí, cuando la sociedad civil inmobiliaria (SCI) es una sociedad de predominio inmobiliario — es decir, cuyo activo está constituido en más del 75 % por bienes inmuebles — la cesión de participaciones se asimila a una cesión inmobiliaria y tributa por el IR sobre plusvalía inmobiliaria en las mismas condiciones (20 % del beneficio neto, CM del 3 % del precio de cesión).
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