En bref : Le profit foncier au Maroc est la plus-value réalisée lors de la cession d’un bien immobilier. Il est soumis à l’IR au taux de 20 % du profit net, avec une cotisation minimale de 3 % du prix de cession (Art. 73-II-F-6° et Art. 144-II du CGI). Le calcul tient compte de la réévaluation du prix d’acquisition par des coefficients annuels. L’exonération de la résidence principale est possible sous conditions : occupation effective pendant 6 ans minimum et prix de cession ne dépassant pas 4 000 000 MAD. La déclaration doit être déposée dans les 60 jours suivant la cession.
Définition du profit foncier — Art. 61-II
L’article 61-II du CGI définit le profit foncier comme le profit réalisé à l’occasion de :
- La cession d’immeubles (bâtis ou non bâtis) situés au Maroc
- La cession de droits réels immobiliers : usufruit, nue-propriété, droit de superficie, emphytéose
- La cession de parts ou actions de sociétés à prépondérance immobilière (SPI), c’est-à-dire les sociétés dont l’actif est constitué à plus de 75 % de biens immobiliers
- L’expropriation pour cause d’utilité publique : l’indemnité d’expropriation est assimilée au prix de cession
- L’échange d’immeubles, la soulte éventuelle étant soumise à l’IR
Le profit foncier est distinct des revenus fonciers qui concernent les loyers perçus. Il s’agit ici de l’imposition de la plus-value de cession, c’est-à-dire l’enrichissement réalisé entre l’acquisition et la revente du bien.
Calcul du profit net — Art. 65
Le profit foncier imposable est déterminé selon la formule suivante :
Profit net = Prix de cession − (Prix d’acquisition réévalué + Frais d’acquisition + Dépenses d’investissement)
Prix de cession
Le prix de cession retenu est le prix déclaré dans l’acte de vente. Toutefois, l’administration fiscale peut rectifier ce prix si elle estime qu’il est inférieur à la valeur vénale du bien au jour de la cession, sur la base de comparables ou d’une expertise.
Prix d’acquisition réévalué
Le prix d’acquisition est le prix effectivement payé, tel qu’il figure dans l’acte d’achat, augmenté des coefficients de réévaluation publiés annuellement par arrêté du ministre des Finances.
Ces coefficients de réévaluation permettent de neutraliser l’effet de l’inflation entre la date d’acquisition et la date de cession. Ils sont indexés sur l’évolution des prix à la consommation et sont actualisés chaque année. Plus la durée de détention est longue, plus le coefficient est élevé, réduisant ainsi le profit imposable.
Exemple de coefficients (à titre indicatif) :
| Année d’acquisition | Coefficient approximatif |
|---|---|
| 2000 | 1,60 |
| 2005 | 1,45 |
| 2010 | 1,30 |
| 2015 | 1,18 |
| 2020 | 1,08 |
| 2024 | 1,02 |
Les coefficients exacts sont publiés par arrêté ministériel et varient chaque année.
Frais d’acquisition forfaitaires
À défaut de justification des frais réels, les frais d’acquisition sont évalués forfaitairement à 15 % du prix d’acquisition. Ces frais sont réputés couvrir les honoraires de notaire, les droits d’enregistrement, les frais de conservation foncière et les commissions d’intermédiaires.
Si le contribuable dispose de justificatifs des frais réels supérieurs à 15 %, il peut les déduire pour leur montant effectif.
Dépenses d’investissement
Les dépenses d’investissement déductibles comprennent les travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement, de rénovation ou d’amélioration, dûment justifiées par des factures. Les travaux d’entretien courant ne sont pas déductibles à ce titre.
Taux d’imposition — Art. 73-II-F-6°
Le profit foncier net est soumis à l’IR au taux de 20 %.
Cotisation minimale — Art. 144-II
Indépendamment du montant du profit net, une cotisation minimale de 3 % du prix de cession est due. Autrement dit :
- Si 20 % du profit net > 3 % du prix de cession → le contribuable paie 20 % du profit net
- Si 20 % du profit net < 3 % du prix de cession → le contribuable paie 3 % du prix de cession
Cette cotisation minimale garantit une recette fiscale même lorsque le profit net est faible ou lorsque la réévaluation du prix d’acquisition absorbe une grande partie de la plus-value.
Exonérations — Art. 63
Le CGI prévoit plusieurs cas d’exonération totale ou partielle du profit foncier :
Résidence principale
La cession de la résidence principale est exonérée sous les conditions cumulatives suivantes :
- Le bien a été occupé à titre de résidence principale pendant une durée minimale de 6 ans consécutifs à la date de cession
- Le prix de cession ne dépasse pas 4 000 000 MAD
Si le prix dépasse 4 000 000 MAD, seule la fraction du profit correspondant à 4 000 000 MAD est exonérée ; le surplus est imposable dans les conditions de droit commun.
Cessions entre ascendants, descendants et époux
Sont exonérés les profits réalisés à l’occasion de cessions entre :
- Ascendants et descendants (parents-enfants, grands-parents-petits-enfants)
- Époux
Cette exonération facilite les transmissions patrimoniales intrafamiliales sans charge fiscale.
Autres cas d’exonération
- Cession d’un bien dont le prix de cession ne dépasse pas 140 000 MAD par opération
- Cession d’un bien acquis par voie d’héritage, sous certaines conditions relatives à la durée de détention par le de cujus
- Première vente d’un logement social ou de faible valeur immobilière sous conditions
Cas pratique chiffré
Un contribuable cède en 2026 un appartement acquis en 2010 :
| Élément | Montant |
|---|---|
| Prix de cession | 1 800 000 MAD |
| Prix d’acquisition (2010) | 900 000 MAD |
| Coefficient de réévaluation (2010 → 2026) | 1,30 |
| Prix d’acquisition réévalué | 900 000 × 1,30 = 1 170 000 MAD |
| Frais d’acquisition (15 %) | 900 000 × 15 % = 135 000 MAD |
| Dépenses d’investissement justifiées | 80 000 MAD |
Calcul du profit net :
Profit net = 1 800 000 − (1 170 000 + 135 000 + 80 000) = 415 000 MAD
Calcul de l’IR :
- IR sur profit net : 415 000 × 20 % = 83 000 MAD
- Cotisation minimale : 1 800 000 × 3 % = 54 000 MAD
Comme l’IR (83 000) > CM (54 000), le contribuable paie 83 000 MAD.
Si le profit net avait été plus faible (par exemple 200 000 MAD → IR = 40 000 MAD), la cotisation minimale de 54 000 MAD aurait été appliquée.
Déclaration et paiement — Art. 83
Le contribuable doit :
- Déposer une déclaration de profit foncier (modèle ADP020) dans un délai de 60 jours suivant la date de cession
- Joindre les pièces justificatives : acte de cession, acte d’acquisition, factures de travaux
- Verser l’impôt correspondant auprès du receveur de l’administration fiscale du lieu de situation de l’immeuble
- En cas de cession par acte notarié, le notaire est tenu de procéder à la retenue et au versement de l’impôt pour le compte du cédant
Le non-respect du délai de 60 jours expose le contribuable à des majorations et pénalités de retard (15 % de majoration + 0,50 % d’intérêt de retard par mois).
Textes de référence : Code Général des Impôts 2026 — Art. 61-II, Art. 63, Art. 65, Art. 73-II-F-6°, Art. 83, Art. 144-II — Note circulaire n° 717
Questions fréquentes
Suis-je exonéré si je vends ma résidence principale après 5 ans ?
Non. L’exonération de la résidence principale exige une occupation effective et continue pendant une durée minimale de 6 ans à la date de cession, et un prix de cession ne dépassant pas 4 000 000 MAD. Si vous vendez après 5 ans seulement, le profit foncier est intégralement imposable au taux de 20 %, avec application de la cotisation minimale de 3 %.
Comment sont déterminés les coefficients de réévaluation ?
Les coefficients de réévaluation sont fixés chaque année par arrêté du ministre chargé des Finances, sur la base de l’évolution de l’indice des prix à la consommation. Ils sont publiés au Bulletin Officiel. Le coefficient applicable est celui correspondant à l’année d’acquisition du bien. Plus le bien est ancien, plus le coefficient est élevé, ce qui réduit le profit imposable.
Que se passe-t-il en cas de cession à perte ?
Si le prix de cession est inférieur au coût total (prix d’acquisition réévalué + frais + dépenses d’investissement), il n’y a pas de profit foncier. Toutefois, la cotisation minimale de 3 % du prix de cession reste due. Aucun report de la moins-value foncière n’est prévu par le CGI, contrairement au report des déficits en matière de revenus professionnels.
La cession de parts de SCI est-elle soumise au profit foncier ?
Oui, lorsque la société civile immobilière (SCI) est une société à prépondérance immobilière — c’est-à-dire dont l’actif est constitué à plus de 75 % de biens immobiliers — la cession de parts est assimilée à une cession immobilière et soumise à l’IR sur profit foncier dans les mêmes conditions (20 % du profit net, CM de 3 % du prix de cession).
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