En bref : Les revenus fonciers au Maroc (loyers d’immeubles bâtis ou non bâtis) sont imposés à l’IR au barème progressif (Art. 73-I du CGI) après un abattement forfaitaire de 40 % sur le montant brut (Art. 64-II). Lorsque le locataire est une personne morale ou un professionnel au résultat net réel ou simplifié, il opère une retenue à la source de 10 % (revenu foncier brut annuel inférieur à 120 000 MAD) ou de 15 % (120 000 MAD et plus), calculée sur le brut. Cette retenue n’est pas libératoire : elle s’impute sur l’IR dû au barème, l’excédent étant restitué d’office (Art. 160 bis et 241 bis). Le seul régime libératoire est le prélèvement de 20 % sur option (Art. 64-IV et 73-II-F-12°), réservé aux loyers soumis à la retenue à la source. Au-dessous de 40 000 MAD de loyers bruts annuels, le payeur est dispensé de retenue, mais le revenu reste imposable.
Définition des revenus fonciers — Art. 61-I
L’article 61-I du CGI définit les revenus fonciers comme les revenus provenant de :
- La location d’immeubles bâtis : appartements, maisons, locaux commerciaux, bureaux, entrepôts
- La location de terrains non bâtis : terrains nus, parkings, terrains agricoles donnés en location
- Les indemnités d’éviction versées au locataire par le propriétaire
- La mise à disposition gratuite d’un bien immobilier à un tiers (la valeur locative est alors réintégrée dans le revenu foncier du propriétaire)
La location en meublé (immeuble garni de meubles et d’équipements) et la sous-location ne relèvent pas des revenus fonciers : l’administration les rattache aux revenus professionnels, sans abattement de 40 %.
Sont également assimilés aux revenus fonciers les revenus provenant de la location du droit de propriété, d’usufruit, d’usage ou de jouissance des biens immeubles.
Il est important de distinguer les revenus fonciers des revenus professionnels : lorsque la location est exercée dans le cadre d’une activité professionnelle habituelle (location saisonnière organisée, résidences de tourisme gérées), les revenus peuvent relever de la catégorie des revenus professionnels.
Base imposable : l’abattement forfaitaire de 40 % — Art. 64
Le revenu foncier brut est constitué par le montant total des loyers, augmenté des dépenses incombant normalement au propriétaire mais mises à la charge du locataire (grosses réparations notamment) et diminué des charges supportées par le propriétaire pour le compte des locataires (Art. 64-I). Le revenu foncier net imposable au barème est ensuite obtenu par un abattement forfaitaire de 40 % :
Revenu foncier net = Revenu foncier brut × (1 − 40 %) = Revenu brut × 60 %
Cet abattement (Art. 64-II du CGI) ne joue que pour l’imposition au barème progressif. La retenue à la source de 10 % ou 15 % et le prélèvement libératoire de 20 % sur option sont, eux, calculés sur le revenu foncier brut (voir sections suivantes). L’abattement est réputé couvrir l’ensemble des charges supportées par le propriétaire : travaux d’entretien, réparations, charges de copropriété, assurance, taxe de services communaux, etc. Aucune déduction de charges réelles n’est admise en sus de cet abattement forfaitaire.
Le revenu foncier brut comprend :
- Le montant total des loyers au titre de l’année civile
- Les compléments de loyer : droit d’entrée (pas de porte), indemnités, charges du propriétaire répercutées sur le locataire
- La valeur locative des biens mis à disposition gratuite, évaluée par comparaison avec des biens similaires
Régime de droit commun : le barème progressif de l’IR — Art. 73-I
Les revenus fonciers nets (après abattement de 40 %) s’ajoutent aux autres catégories de revenus du contribuable (salaires, revenus professionnels, etc.) pour former le revenu global imposable, soumis au barème progressif de l’IR en vigueur depuis la Loi de Finances 2025 :
| Tranche de revenu global net annuel | Taux |
|---|---|
| Jusqu’à 40 000 MAD | 0 % |
| De 40 001 à 60 000 MAD | 10 % |
| De 60 001 à 80 000 MAD | 20 % |
| De 80 001 à 100 000 MAD | 30 % |
| De 100 001 à 180 000 MAD | 34 % |
| Au-delà de 180 000 MAD | 37 % |
C’est le régime applicable à tous les bailleurs personnes physiques, que le locataire soit un particulier ou une entreprise. Lorsque le locataire est un particulier non professionnel, aucune retenue n’est opérée : l’impôt est intégralement liquidé sur la déclaration annuelle du revenu global.
Retenue à la source de 10 % ou 15 % opérée par le locataire — Art. 160 bis
Lorsque le loyer est versé par une personne morale de droit public ou privé, ou par une personne physique dont les revenus professionnels relèvent du résultat net réel ou du résultat net simplifié, ce locataire doit opérer une retenue à la source sur le montant brut du loyer et la verser au Trésor avant l’expiration du mois suivant celui de la retenue (Art. 174-IV) :
| Revenu foncier brut annuel | Taux de la retenue | Référence |
|---|---|---|
| Inférieur à 120 000 MAD | 10 % | Art. 73-II-B-5° |
| Égal ou supérieur à 120 000 MAD | 15 % | Art. 73-II-C-4° |
Trois précisions sont essentielles :
- La retenue n’est pas libératoire. Le dernier alinéa de l’article 73 dresse la liste des prélèvements libératoires de l’IR ; les taux de 10 % (B-5°) et 15 % (C-4°) n’y figurent pas depuis la Loi de Finances 2023. Le bailleur déclare donc ses loyers dans son revenu global, calcule l’IR au barème après abattement de 40 %, et impute la retenue subie sur cet impôt. Si la retenue excède l’impôt dû, l’excédent lui est restitué d’office au vu de sa déclaration (Art. 241 bis-I).
- Dispense en dessous de 40 000 MAD. Le locataire est dispensé de l’obligation de retenue lorsque le montant brut annuel des loyers versés à un même propriétaire ne dépasse pas 40 000 MAD (Art. 160 bis, dernier alinéa). Il s’agit d’une dispense de retenue, non d’une exonération : le revenu reste imposable au barème.
- Le seuil de 120 000 MAD qui départage les taux de 10 % et 15 % s’apprécie sur le montant brut annuel des revenus fonciers imposables.
Le rôle de ces retenues est celui d’un acompte prélevé par le locataire pour le compte du Trésor. Le simulateur retenue à la source au Maroc restitue le taux applicable et son caractère imputable.
Option pour le prélèvement libératoire de 20 % — Art. 64-IV et 73-II-F-12°
Depuis la Loi de Finances 2025, le bailleur dont les loyers sont soumis à la retenue à la source de l’article 160 bis peut opter pour un prélèvement de 20 % sur le montant brut de ces loyers. Ce prélèvement, opéré par le locataire à la place de la retenue de 10 % ou 15 %, est le seul régime libératoire applicable aux revenus fonciers (Art. 73, dernier alinéa) :
- Les revenus concernés ne sont pas intégrés au revenu global et le bailleur est dispensé de la déclaration annuelle pour cette partie de ses revenus fonciers (Art. 86-6°)
- L’abattement de 40 % ne s’applique pas : le taux de 20 % est assis sur le brut
- L’option est réservée aux loyers effectivement soumis à la retenue à la source ; un bailleur dont le locataire est un particulier ne peut pas l’exercer
- Procédure : demande souscrite par voie électronique auprès de l’administration fiscale contre récépissé ; copie du récépissé remise au locataire au moins 30 jours avant l’échéance du loyer du mois suivant celui du dépôt ; l’option prend effet à compter du mois qui suit la remise du récépissé (Art. 64-IV)
Barème progressif ou option à 20 % : comment choisir ?
Le vrai choix ne porte pas sur les taux de 10 % et 15 %, qui ne sont qu’un acompte, mais entre le barème (sur 60 % du brut) et le prélèvement libératoire de 20 % (sur 100 % du brut). Un prélèvement de 20 % du brut équivaut à 33,3 % du revenu net : l’option n’est donc intéressante que si les loyers seraient taxés au barème à un taux marginal supérieur à 33,3 %, c’est-à-dire dans les tranches à 34 % ou 37 %.
Quand le barème est plus avantageux
Le barème l’emporte dès que les revenus fonciers constituent le seul ou le principal revenu du contribuable, ou que le revenu global reste inférieur à 100 000 MAD : les premières tranches (0 %, 10 %, 20 %, 30 %) s’appliquent sur un revenu déjà réduit de 40 %. Par exemple, un bailleur dont le seul revenu est un loyer brut de 60 000 MAD a un revenu net de 36 000 MAD, inférieur à la tranche exonérée de 40 000 MAD : il ne doit aucun IR, et la retenue de 10 % éventuellement subie (6 000 MAD) lui est restituée.
Quand l’option à 20 % est plus avantageuse
L’option devient intéressante lorsque le contribuable dispose déjà de revenus élevés (salaires, revenus professionnels) qui placent ses loyers dans les tranches à 34 % ou 37 % du barème. Le gain reste modéré (34 % × 60 % = 20,4 % du brut, 37 % × 60 % = 22,2 % du brut, contre 20 %) mais s’accompagne d’une dispense de déclaration pour ces revenus.
Cas pratique chiffré : loyer de 150 000 MAD/an
Prenons un bailleur percevant d’une société locataire un loyer brut annuel de 150 000 MAD. Le locataire opère la retenue de 15 % (revenu brut ≥ 120 000 MAD), soit 22 500 MAD versés au Trésor pour le compte du bailleur.
Situation 1 : le loyer est le seul revenu
| Étape | Montant |
|---|---|
| Revenu foncier brut | 150 000 MAD |
| Abattement de 40 % | − 60 000 MAD |
| Revenu foncier net imposable | 90 000 MAD |
| IR au barème (10 % de 20 000 + 20 % de 20 000 + 30 % de 10 000) | 9 000 MAD |
| Retenue à la source déjà subie | − 22 500 MAD |
| Excédent restitué d’office | 13 500 MAD |
L’option pour le prélèvement libératoire de 20 % aurait coûté 30 000 MAD : elle est à écarter.
Situation 2 : le bailleur perçoit aussi un salaire net imposable de 200 000 MAD
| Étape | Montant |
|---|---|
| Revenu global imposable (200 000 + 90 000) | 290 000 MAD |
| IR au barème sur le revenu global | 79 900 MAD |
| IR au barème sur le seul salaire | 46 600 MAD |
| Surcoût d’IR imputable aux loyers | 33 300 MAD |
| Retenue à la source de 15 % déjà subie | − 22 500 MAD |
| Complément à verser (hors IR retenu par l’employeur) | 10 800 MAD |
Avec l’option pour le prélèvement libératoire, l’impôt sur les loyers aurait été de 30 000 MAD (150 000 × 20 %), sans déclaration à souscrire pour ces revenus, soit une économie de 3 300 MAD. L’option est ici légèrement plus favorable, car les loyers sont taxés au barème dans la tranche à 37 %.
Obligations déclaratives
Le contribuable percevant des revenus fonciers doit :
- Déposer la déclaration annuelle du revenu global avant le 1er mars de l’année suivante (Art. 82-I), sauf pour la partie des loyers ayant supporté le prélèvement libératoire de 20 % (Art. 86-6°)
- Mentionner les revenus fonciers bruts perçus, l’identité des locataires et la nature des biens loués
- Imputer les retenues à la source de 10 % ou 15 % subies sur l’IR dû, et obtenir la restitution d’office de l’excédent éventuel
- Effectuer la déclaration via le portail SIMPL
- Conserver les baux, quittances et justificatifs de retenue pendant au moins 4 ans, durée du droit de reprise de l’administration, en cas de contrôle fiscal
Le locataire tenu d’opérer la retenue verse celle-ci au Trésor avant la fin du mois suivant, par bordereau-avis indiquant le montant brut des loyers, les loyers versés et les retenues correspondantes (Art. 174-IV). Un document justifiant le paiement de la retenue est délivré aux parties.
En cas de mise à disposition gratuite, le propriétaire doit déclarer la valeur locative estimée comme revenu foncier.
Textes de référence : Code Général des Impôts 2026 — Art. 61-I, Art. 64, Art. 73-I et II, Art. 82, Art. 86, Art. 160 bis, Art. 174-IV, Art. 241 bis — Note circulaire n° 717
Questions fréquentes
La retenue de 10 % ou 15 % sur mes loyers est-elle libératoire ?
Non. Depuis la Loi de Finances 2023, les taux de 10 % (Art. 73-II-B-5°) et 15 % (Art. 73-II-C-4°) ne figurent plus parmi les prélèvements libératoires listés au dernier alinéa de l’article 73. Ils constituent une retenue à la source opérée par le locataire (Art. 160 bis), imputable sur l’IR calculé au barème ; l’excédent est restitué d’office (Art. 241 bis). Seul le prélèvement de 20 % sur option (Art. 64-IV et 73-II-F-12°) est libératoire.
L’abattement de 40 % couvre-t-il vraiment toutes les charges ?
Oui, l’abattement forfaitaire de 40 % est réputé couvrir l’intégralité des charges du propriétaire : entretien, réparations, assurance, taxe de services communaux, charges de copropriété, etc. Aucune déduction supplémentaire de charges réelles n’est admise. Si vos charges réelles dépassent 40 % du revenu brut, l’abattement forfaitaire reste applicable sans majoration possible.
Mon locataire est un particulier : qui paie l’impôt ?
Un locataire particulier non professionnel n’opère aucune retenue à la source. Le bailleur déclare ses loyers dans sa déclaration annuelle du revenu global et paie l’IR au barème après abattement de 40 %. L’option pour le prélèvement libératoire de 20 % ne lui est pas ouverte, car elle est réservée aux loyers soumis à la retenue de l’article 160 bis.
Le seuil de 40 000 MAD exonère-t-il les petits loyers ?
Non. Lorsque le montant brut annuel des loyers versés à un même propriétaire ne dépasse pas 40 000 MAD, le locataire personne morale est seulement dispensé d’opérer la retenue à la source (Art. 160 bis, dernier alinéa). Les loyers restent imposables au barème dans le revenu global. En pratique, un bailleur sans autre revenu ne paie aucun IR tant que son revenu foncier net (60 % du brut) ne dépasse pas la tranche exonérée de 40 000 MAD, soit environ 66 600 MAD de loyers bruts.
Dois-je déclarer un bien mis à disposition gratuite ?
Oui. Lorsqu’un bien immobilier est mis gratuitement à la disposition d’un tiers (hors ascendants et descendants en ligne directe dans certains cas), le propriétaire doit déclarer la valeur locative comme revenu foncier imposable. Cette valeur est estimée par comparaison avec les loyers pratiqués pour des biens similaires dans la même zone.
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