En bref : Les revenus fonciers au Maroc (loyers de biens bâtis ou non bâtis) bénéficient d’un abattement forfaitaire de 40 % sur le montant brut. Ils sont soumis soit au barème progressif de l’IR, soit à des taux libératoires : 10 % si le revenu foncier brut annuel est inférieur à 120 000 MAD, 15 % s’il est égal ou supérieur à 120 000 MAD, ou 20 % sur option du contribuable (Art. 73-II du CGI). Le choix entre barème et taux libératoire est déterminant pour l’optimisation fiscale.
Définition des revenus fonciers — Art. 61-I
L’article 61-I du CGI définit les revenus fonciers comme les revenus provenant de :
- La location d’immeubles bâtis : appartements, maisons, locaux commerciaux, bureaux, entrepôts
- La location de terrains non bâtis : terrains nus, parkings, terrains agricoles donnés en location
- La location de biens meublés : immeubles garnis de meubles et équipements
- Les indemnités d’éviction versées au locataire par le propriétaire
- La mise à disposition gratuite d’un bien immobilier à un tiers (la valeur locative est alors réintégrée dans le revenu foncier du propriétaire)
Sont également assimilés aux revenus fonciers les revenus provenant de la location du droit de propriété, d’usufruit, d’usage ou de jouissance des biens immeubles.
Il est important de distinguer les revenus fonciers des revenus professionnels : lorsque la location est exercée dans le cadre d’une activité professionnelle habituelle (location saisonnière organisée, résidences de tourisme gérées), les revenus peuvent relever de la catégorie des revenus professionnels.
Base imposable : l’abattement forfaitaire de 40 % — Art. 64
Le revenu foncier net imposable est déterminé après application d’un abattement forfaitaire de 40 % sur le revenu brut :
Revenu foncier net = Revenu foncier brut × (1 − 40 %) = Revenu brut × 60 %
Cet abattement est réputé couvrir l’ensemble des charges supportées par le propriétaire : travaux d’entretien, réparations, charges de copropriété, assurance, taxe de services communaux, etc. Aucune déduction de charges réelles n’est admise en sus de cet abattement forfaitaire.
Le revenu foncier brut comprend :
- Le montant total des loyers encaissés au titre de l’année civile
- Les compléments de loyer : droit d’entrée (pas de porte), indemnités, charges locatives mises à la charge du propriétaire mais répercutées
- La valeur locative des biens mis à disposition gratuite, évaluée par comparaison avec des biens similaires
Taux d’imposition des revenus fonciers — Art. 73-II
Depuis la réforme introduite par la Loi de Finances 2023 et complétée par la LF 2025, les revenus fonciers peuvent être imposés selon deux modalités :
Option 1 : taux libératoires
| Revenu foncier brut annuel | Taux libératoire | Référence |
|---|---|---|
| < 120 000 MAD | 10 % | Art. 73-II |
| ≥ 120 000 MAD | 15 % | Art. 73-II |
| Sur option | 20 % | Art. 73-II (LF 2025) |
Le taux libératoire s’applique sur le revenu foncier net (après abattement de 40 %). La retenue est libératoire, ce qui signifie que les revenus fonciers ne sont pas intégrés dans le revenu global du contribuable pour le calcul de l’IR au barème progressif.
Option 2 : barème progressif de l’IR
Le contribuable peut choisir de soumettre ses revenus fonciers au barème progressif de l’IR. Dans ce cas, le revenu foncier net s’ajoute aux autres catégories de revenus (salariaux, professionnels, etc.) pour former le revenu global imposable.
Barème progressif vs taux libératoire : comment choisir ?
Le choix optimal dépend du montant total des revenus du contribuable et de la proportion que représentent les revenus fonciers.
Quand le barème progressif est plus avantageux
Le barème est souvent plus favorable lorsque les revenus fonciers constituent le seul ou principal revenu du contribuable. En effet, les premières tranches du barème (0 %, 10 %, 20 %) sont inférieures aux taux libératoires appliqués sur l’intégralité du revenu foncier net.
Par exemple, un contribuable dont le seul revenu est un revenu foncier net de 60 000 MAD paiera un IR au barème nettement inférieur au taux libératoire de 10 %, grâce à la tranche exonérée (jusqu’à 30 000 MAD) et à la tranche à 10 %.
Quand le taux libératoire est plus avantageux
Le taux libératoire devient intéressant lorsque le contribuable dispose déjà de revenus élevés dans d’autres catégories (salaires, revenus professionnels). Dans ce cas, les revenus fonciers, s’ils étaient intégrés au revenu global, seraient taxés aux tranches supérieures du barème (34 % ou 37 %), bien au-delà des 10 % ou 15 % du taux libératoire.
Cas pratique chiffré : loyer de 150 000 MAD/an
Prenons le cas d’un contribuable percevant un loyer brut annuel de 150 000 MAD et disposant par ailleurs d’un salaire net imposable de 200 000 MAD.
Calcul avec taux libératoire
| Étape | Montant |
|---|---|
| Revenu foncier brut | 150 000 MAD |
| Abattement 40 % | − 60 000 MAD |
| Revenu foncier net | 90 000 MAD |
| Taux libératoire (≥ 120 000 brut → 15 %) | 90 000 × 15 % |
| IR foncier dû | 13 500 MAD |
L’IR sur le salaire est calculé séparément selon le barème progressif.
Calcul avec barème progressif (intégration au revenu global)
| Étape | Montant |
|---|---|
| Revenu salarial net imposable | 200 000 MAD |
| Revenu foncier net | 90 000 MAD |
| Revenu global imposable | 290 000 MAD |
Avec un revenu global de 290 000 MAD, la majeure partie des revenus fonciers serait taxée dans les tranches à 34 % et 37 % du barème. Le surcoût d’IR serait nettement supérieur aux 13 500 MAD du taux libératoire.
Conclusion : dans ce cas, le taux libératoire de 15 % est nettement plus avantageux.
En revanche, si ce même contribuable n’avait aucun autre revenu, l’IR au barème progressif sur 90 000 MAD donnerait un impôt d’environ 5 900 MAD (après déduction des tranches exonérées et à taux réduit), soit bien moins que les 13 500 MAD du taux libératoire.
Obligations déclaratives
Le contribuable percevant des revenus fonciers doit :
- Déposer la déclaration annuelle de revenu global (modèle ADP010) avant le 1er mars de l’année suivante
- Mentionner les revenus fonciers bruts perçus, l’identité des locataires et la nature des biens loués
- Opter expressément pour le taux libératoire ou pour le barème lors de la déclaration
- Effectuer la déclaration via le portail SIMPL
- Conserver les baux et quittances de loyer pendant 4 ans au minimum en cas de contrôle fiscal
En cas de mise à disposition gratuite, le propriétaire doit déclarer la valeur locative estimée comme revenu foncier.
Textes de référence : Code Général des Impôts 2026 — Art. 61-I, Art. 64, Art. 73-II — Note circulaire n° 717
Questions fréquentes
L’abattement de 40 % couvre-t-il vraiment toutes les charges ?
Oui, l’abattement forfaitaire de 40 % est réputé couvrir l’intégralité des charges du propriétaire : entretien, réparations, assurance, taxe de services communaux, charges de copropriété, etc. Aucune déduction supplémentaire de charges réelles n’est admise. Si vos charges réelles dépassent 40 % du revenu brut, l’abattement forfaitaire reste applicable sans majoration possible.
Dois-je déclarer un bien mis à disposition gratuite ?
Oui. Lorsqu’un bien immobilier est mis gratuitement à la disposition d’un tiers (hors ascendants et descendants en ligne directe dans certains cas), le propriétaire doit déclarer la valeur locative comme revenu foncier imposable. Cette valeur est estimée par comparaison avec les loyers pratiqués pour des biens similaires dans la même zone.
Le taux libératoire de 10 % s’applique-t-il au revenu brut ou net ?
Le taux libératoire s’applique au revenu foncier net, c’est-à-dire après application de l’abattement de 40 %. Le seuil de 120 000 MAD qui détermine le taux applicable (10 % ou 15 %) est en revanche apprécié sur le revenu foncier brut annuel.
Peut-on cumuler revenus fonciers et revenus salariaux pour les déductions ?
Lorsque le contribuable opte pour le barème progressif, les revenus fonciers nets s’ajoutent aux revenus salariaux et autres revenus pour former le revenu global. Les déductions sur revenu global (intérêts de prêt pour résidence principale, cotisations retraite complémentaire, dons) s’appliquent alors sur l’ensemble, ce qui peut être un avantage si le contribuable a droit à des déductions significatives.
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