باختصار: الربح العقاري في المغرب هو فائض القيمة المحقق عند تفويت عقار. ويخضع للضريبة على الدخل بمعدل 20% من الربح الصافي، مع حد أدنى للمساهمة بنسبة 3% من ثمن التفويت (المادة 73-II-F-6° والمادة 144-II من المدونة العامة للضرائب). ويأخذ الحساب بعين الاعتبار إعادة تقييم ثمن الاقتناء بمعاملات سنوية. ويمكن الإعفاء بخصوص السكن الرئيسي وفق شروط: شغل فعلي لمدة 6 سنوات على الأقل وثمن تفويت لا يتجاوز 4,000,000 درهم. ويجب إيداع التصريح خلال 60 يوماً من تاريخ التفويت.
تعريف الربح العقاري — المادة 61-II
تُعرّف المادة 61-II من المدونة العامة للضرائب الربح العقاري بأنه الربح المحقق بمناسبة:
- تفويت العقارات (المبنية أو غير المبنية) الكائنة بالمغرب
- تفويت الحقوق العينية العقارية: حق الانتفاع، الملكية العارية، حق السطحية، حق الكراء الطويل الأمد
- تفويت حصص أو أسهم الشركات ذات الغلبة العقارية (SPI)، أي الشركات التي يتكون أصلها بنسبة تفوق 75% من عقارات
- نزع الملكية لأجل المنفعة العامة: يُعتبر تعويض نزع الملكية بمثابة ثمن التفويت
- مبادلة العقارات، حيث يخضع الفارق المالي المحتمل للضريبة على الدخل
يختلف الربح العقاري عن الدخول العقارية التي تتعلق بالإيجارات المحصّلة. ويتعلق الأمر هنا بفرض الضريبة على فائض القيمة عند التفويت، أي الإثراء المحقق بين الاقتناء وإعادة البيع.
حساب الربح الصافي — المادة 65
يُحدَّد الربح العقاري الخاضع للضريبة وفق الصيغة التالية:
الربح الصافي = ثمن التفويت − (ثمن الاقتناء المُعاد تقييمه + مصاريف الاقتناء + نفقات الاستثمار)
ثمن التفويت
ثمن التفويت المعتمد هو الثمن المصرح به في عقد البيع. غير أنه يمكن لإدارة الضرائب تصحيح هذا الثمن إذا اعتبرته أقل من القيمة التجارية للعقار يوم التفويت، استناداً إلى مقارنات أو خبرة.
ثمن الاقتناء المُعاد تقييمه
ثمن الاقتناء هو الثمن المؤدى فعلاً، كما يظهر في عقد الشراء، مضافاً إليه معاملات إعادة التقييم المنشورة سنوياً بقرار لوزير المالية.
تمكّن معاملات إعادة التقييم هذه من تحييد أثر التضخم بين تاريخ الاقتناء وتاريخ التفويت. وهي مُفهرسة على تطور مؤشر أسعار الاستهلاك وتُحيَّن كل سنة. وكلما طالت مدة الاحتفاظ، ارتفع المعامل، مما يُقلّص الربح الخاضع للضريبة.
أمثلة على المعاملات (على سبيل الاستئناس):
| سنة الاقتناء | المعامل التقريبي |
|---|---|
| 2000 | 1.60 |
| 2005 | 1.45 |
| 2010 | 1.30 |
| 2015 | 1.18 |
| 2020 | 1.08 |
| 2024 | 1.02 |
المعاملات الدقيقة تُنشر بقرار وزاري وتتغير كل سنة.
مصاريف الاقتناء الجزافية
في حالة عدم تبرير المصاريف الحقيقية، تُقدَّر مصاريف الاقتناء جزافياً بنسبة 15% من ثمن الاقتناء. وتُعتبر هذه المصاريف مُغطّية لأتعاب الموثق ورسوم التسجيل ومصاريف المحافظة العقارية وعمولات الوسطاء.
وإذا توفر المكلف على مبررات للمصاريف الحقيقية تفوق 15%، يمكنه خصمها بمبلغها الفعلي.
نفقات الاستثمار
تشمل نفقات الاستثمار القابلة للخصم أشغال البناء وإعادة البناء والتوسيع والتجديد أو التحسين، المبررة بفواتير. ولا تُخصم أشغال الصيانة العادية في هذا الإطار.
معدل الضريبة — المادة 73-II-F-6°
يخضع الربح العقاري الصافي للضريبة على الدخل بمعدل 20%.
الحد الأدنى للمساهمة — المادة 144-II
بصرف النظر عن مبلغ الربح الصافي، يُستحق حد أدنى للمساهمة بنسبة 3% من ثمن التفويت. وبعبارة أخرى:
- إذا كان 20% من الربح الصافي > 3% من ثمن التفويت → يؤدي المكلف 20% من الربح الصافي
- إذا كان 20% من الربح الصافي < 3% من ثمن التفويت → يؤدي المكلف 3% من ثمن التفويت
يضمن هذا الحد الأدنى للمساهمة تحقيق إيرادات جبائية حتى عندما يكون الربح الصافي ضعيفاً أو عندما تمتص إعادة تقييم ثمن الاقتناء جزءاً كبيراً من فائض القيمة.
الإعفاءات — المادة 63
تنص المدونة العامة للضرائب على عدة حالات إعفاء كلي أو جزئي من الربح العقاري:
السكن الرئيسي
يُعفى تفويت السكن الرئيسي وفق الشروط التراكمية التالية:
- شُغل العقار كسكن رئيسي لمدة لا تقل عن 6 سنوات متتالية عند تاريخ التفويت
- ألا يتجاوز ثمن التفويت 4,000,000 درهم
إذا تجاوز الثمن 4,000,000 درهم، يُعفى فقط الجزء من الربح المقابل لـ 4,000,000 درهم؛ ويخضع الفائض للضريبة وفق القواعد العامة.
التفويتات بين الأصول والفروع والأزواج
تُعفى الأرباح المحققة بمناسبة تفويتات بين:
- الأصول والفروع (الآباء والأبناء، الأجداد والأحفاد)
- الأزواج
يُسهّل هذا الإعفاء الانتقالات العقارية داخل الأسرة دون عبء جبائي.
حالات إعفاء أخرى
- تفويت عقار لا يتجاوز ثمن تفويته 140,000 درهم لكل عملية
- تفويت عقار مقتنى عن طريق الإرث، وفق شروط معينة تتعلق بمدة احتفاظ الموروث به
- البيع الأول لسكن اجتماعي أو ذي قيمة عقارية منخفضة وفق شروط
حالة تطبيقية رقمية
يقوم مكلف في سنة 2026 بتفويت شقة اقتناها سنة 2010:
| العنصر | المبلغ |
|---|---|
| ثمن التفويت | 1,800,000 درهم |
| ثمن الاقتناء (2010) | 900,000 درهم |
| معامل إعادة التقييم (2010 ← 2026) | 1.30 |
| ثمن الاقتناء المُعاد تقييمه | 900,000 × 1.30 = 1,170,000 درهم |
| مصاريف الاقتناء (15%) | 900,000 × 15% = 135,000 درهم |
| نفقات الاستثمار المبررة | 80,000 درهم |
حساب الربح الصافي:
الربح الصافي = 1,800,000 − (1,170,000 + 135,000 + 80,000) = 415,000 درهم
حساب الضريبة على الدخل:
- الضريبة على الربح الصافي: 415,000 × 20% = 83,000 درهم
- الحد الأدنى للمساهمة: 1,800,000 × 3% = 54,000 درهم
بما أن الضريبة (83,000) > الحد الأدنى (54,000)، يؤدي المكلف 83,000 درهم.
لو كان الربح الصافي أضعف (مثلاً 200,000 درهم → الضريبة = 40,000 درهم)، لطُبّق الحد الأدنى للمساهمة البالغ 54,000 درهم.
التصريح والأداء — المادة 83
يتعين على المكلف:
- إيداع تصريح بالربح العقاري (النموذج ADP020) في أجل 60 يوماً من تاريخ التفويت
- إرفاق الوثائق المثبتة: عقد التفويت، عقد الاقتناء، فواتير الأشغال
- أداء الضريبة المستحقة لدى قابض إدارة الضرائب بمكان وجود العقار
- في حالة التفويت بعقد توثيقي، يلتزم الموثق بإجراء الاقتطاع والأداء لحساب المُفوِّت
يُعرّض عدم احترام أجل 60 يوماً المكلف لزيادات وغرامات التأخير (زيادة 15% + فائدة تأخير 0.50% شهرياً).
النصوص المرجعية: المدونة العامة للضرائب 2026 — المادة 61-II، المادة 63، المادة 65، المادة 73-II-F-6°، المادة 83، المادة 144-II — [المذكرة الدورية رقم 717](/note-circulaire-717-tome-1-is-ir/)
أسئلة شائعة
هل أُعفى إذا بعت سكني الرئيسي بعد 5 سنوات؟
لا. يشترط إعفاء السكن الرئيسي شغلاً فعلياً ومتواصلاً لمدة لا تقل عن 6 سنوات عند تاريخ التفويت، وألا يتجاوز ثمن التفويت 4,000,000 درهم. إذا بعتم بعد 5 سنوات فقط، يخضع الربح العقاري بالكامل للضريبة بمعدل 20%، مع تطبيق الحد الأدنى للمساهمة بنسبة 3%.
كيف تُحدَّد معاملات إعادة التقييم؟
تُحدَّد معاملات إعادة التقييم كل سنة بقرار لوزير المالية، استناداً إلى تطور مؤشر أسعار الاستهلاك. وتُنشر في الجريدة الرسمية. والمعامل المطبق هو ذلك المتعلق بسنة اقتناء العقار. وكلما كان العقار قديماً، ارتفع المعامل، مما يُقلّص الربح الخاضع للضريبة.
ماذا يحدث في حالة التفويت بخسارة؟
إذا كان ثمن التفويت أقل من التكلفة الإجمالية (ثمن الاقتناء المُعاد تقييمه + المصاريف + نفقات الاستثمار)، لا يوجد ربح عقاري. غير أن الحد الأدنى للمساهمة بنسبة 3% من ثمن التفويت يظل مستحقاً. ولا تنص المدونة العامة للضرائب على ترحيل الخسارة العقارية، على خلاف ترحيل العجز في مادة الدخول المهنية.
هل يخضع تفويت حصص شركة مدنية عقارية للربح العقاري؟
نعم، عندما تكون الشركة المدنية العقارية (SCI) شركة ذات غلبة عقارية — أي يتكون أصلها بنسبة تفوق 75% من عقارات — يُعتبر تفويت الحصص بمثابة تفويت عقاري ويخضع للضريبة على الدخل على الربح العقاري بنفس الشروط (20% من الربح الصافي، حد أدنى للمساهمة 3% من ثمن التفويت).
اقرأ أيضاً
الضريبة على الدخل الأجري: الجدول التصاعدي 2026 في المغرب
الاقتطاع من المنبع على الأرباح الموزعة في المغرب
تصريح سيمبل: الضريبة على الشركات، الضريبة على الدخل والضريبة على القيمة المضافة
هل تُحضّرون لتفويت عقاري وترغبون في تحسين جبايتكم؟ تواصلوا مع خبرائنا في القانون الجبائي لحساب دقيق لربحكم العقاري وتحديد الإعفاءات المطبقة.
