En bref : Les sociétés transparentes immobilières sont exclues du champ de l’IS en vertu de l’article 3-3 du CGI. Les revenus sont imposés directement entre les mains des associés à l’IR, évitant ainsi la double imposition. Ce régime convient particulièrement à la gestion de patrimoine immobilier familial au Maroc.
Les sociétés transparentes immobilières bénéficient d’un régime fiscal spécifique de transparence fiscale en matière d’IS. Ce régime, prévu par le Code Général des Impôts (CGI), permet d’exclure certaines sociétés immobilières du champ d’application de l’impôt sur les sociétés. L’objectif principal est d’éviter la double imposition qui frapperait d’abord les bénéfices au niveau de la société (IS), puis les dividendes distribués aux associés (IR).
L’article 3-3 du CGI exclut du champ d’application de l’IS les sociétés suivantes :
- Les sociétés à objet immobilier, quelle que soit la forme juridique ;
- Celles dont les actifs se constituent soit d’une unité de logement occupée en totalité ou en majeure partie par les membres ou certains d’entre eux, soit d’un terrain destiné à cette fin ;
- Les sociétés dont l’objet est l’acquisition ou la construction d’immeubles collectifs à la même fin.
En effet, sur le plan juridique, la société transparente immobilière est le propriétaire de l’actif immobilier. Si une personne souhaite acquérir une fraction, elle devra d’abord acquérir les droits sociaux dans la société. Ainsi, elle devient associée, ce qui lui confère les droits dans ladite société. Ce mécanisme est fondamental pour comprendre la transparence fiscale au Maroc.
Qu’est-ce que la transparence fiscale au Maroc ?
La transparence fiscale est un mécanisme par lequel la société n’est pas elle-même redevable de l’impôt sur les sociétés. Les revenus et les profits sont directement imposés entre les mains des associés, au prorata de leurs droits sociaux. Autrement dit, on considère fiscalement que les associés détiennent directement les biens immobiliers, même si juridiquement c’est la société qui en est propriétaire.
Ce principe est fondamental dans le droit fiscal marocain. L’article 3-III du CGI établit clairement la liste des sociétés exclues du champ d’application de l’IS, parmi lesquelles figurent les sociétés transparentes immobilières. Cette exclusion n’est pas une exonération : les sociétés transparentes immobilières ne sont tout simplement pas soumises à l’IS.
Sociétés éligibles à la transparence fiscale
Outre les sociétés immobilières transparentes, le CGI prévoit la transparence fiscale pour d’autres formes de sociétés. L’article 3 du CGI exclut également du champ de l’IS :
- Les sociétés en nom collectif (SNC) ne comprenant que des personnes physiques ;
- Les sociétés en commandite simple (SCS) dont tous les commandités sont des personnes physiques ;
- Les sociétés de fait ne comprenant que des personnes physiques ;
- Les sociétés en participation.
Ces sociétés peuvent toutefois opter pour l’IS de manière irrévocable. Une fois cette option exercée, la société ne peut plus revenir au régime de la transparence fiscale.
Conditions du régime des sociétés transparentes immobilières
Il existe selon le Code Général des Impôts deux types de sociétés immobilières transparentes, chacune soumise à des conditions spécifiques.
Sociétés disposant d’une unité de logement
Ce régime concerne les sociétés lorsque leur actif est constitué d’une unité de logement. Dans ce cas, elles doivent satisfaire aux conditions suivantes :
- Occupation effective : l’unité doit être occupée en totalité ou en majeure partie par les membres ou une partie d’entre eux ;
- Obligations déclaratives : la société doit satisfaire aux obligations de déclaration prévues par le CGI.
Ce régime peut s’étendre à d’autres cas, notamment lorsque :
- Les membres (ou certains d’entre eux) occupent la majeure partie de l’immeuble ;
- L’unité correspond à un terrain dont la destination est de construire une unité de logement (dans le respect des conditions ci-dessus).
Sociétés à objet unique
La loi stipule que ce régime peut concerner également les sociétés qui ont pour seul objet l’acquisition (ou la construction) :
- D’immeubles collectifs pour leur propre compte ;
- D’ensembles immobiliers pour la même raison.
Dans ce cas, ce statut reste soumis aux conditions suivantes :
- Objet unique : les statuts doivent mentionner que l’unique objet correspond à ladite construction ou acquisition ;
- Libre disposition : la société doit statutairement accorder à chacun des membres la libre disposition de sa fraction ;
- Désignation nominative : les statuts doivent désigner les membres nommément ;
- Fractions distinctes : chaque fraction doit correspondre à une ou plusieurs unités à usage professionnel ou d’habitation ;
- Utilisation séparée : les unités doivent être susceptibles d’une utilisation distincte.
Si la société satisfait à l’une ou l’autre de ces conditions, elle peut bénéficier du régime des sociétés transparentes immobilières. En l’absence de ce régime, l’IS s’applique à la société selon le droit commun. Pour en savoir plus sur la fiscalité applicable, consultez notre guide sur les charges déductibles de l’IS au Maroc.
Régime fiscal des sociétés transparentes immobilières
Le CGI met les sociétés transparentes immobilières en dehors du champ de l’IS. Cependant, les actifs acquis par les membres correspondent à des actifs sous le régime du profit foncier. Ceci veut dire que, par exemple, en cas de cession par un membre, la personne physique paye l’impôt sur la plus-value foncière en nom propre.
Les conditions de détermination du profit foncier définies par l’article 61 et suivants du CGI s’appliquent.
Impact sur les profits immobiliers (TPI)
Lorsqu’un associé cède ses parts dans une société transparente immobilière, cette cession est assimilée à une cession d’immeuble sur le plan fiscal. Le profit réalisé est soumis à la taxe sur les profits immobiliers (TPI) au taux de 20 %, avec un minimum de 3 % du prix de cession.
Le calcul du profit foncier tient compte du prix d’acquisition réévalué par un coefficient fixé par arrêté ministériel, ainsi que des frais d’acquisition et des dépenses d’investissement. L’abattement pour durée de détention s’applique également : au-delà de 6 ans de détention, le profit est exonéré si le bien constitue l’habitation principale de l’associé.
Avantages de la société transparente immobilière
Le régime de la transparence fiscale présente plusieurs avantages pour les investisseurs immobiliers au Maroc :
- Absence de double imposition : les revenus ne sont pas soumis d’abord à l’IS puis à l’IR sur les dividendes. Ils ne sont imposés qu’une seule fois au niveau des associés ;
- Souplesse de gestion patrimoniale : la société permet d’organiser la détention et la transmission d’un patrimoine immobilier familial ;
- Abattement pour durée de détention : les associés bénéficient des abattements sur les profits immobiliers liés à la durée de détention ;
- Déduction des déficits fonciers : les charges liées au bien immobilier (travaux, intérêts d’emprunt) peuvent être imputées sur les revenus fonciers des associés.
Option irrévocable pour l’IS
Les sociétés transparentes immobilières peuvent choisir d’être soumises à l’IS. Cette option est irrévocable : une fois exercée, la société ne peut plus revenir au régime de la transparence fiscale. Ce choix peut être pertinent dans certaines situations, notamment lorsque les associés souhaitent capitaliser les bénéfices dans la société ou bénéficier des taux progressifs de l’IS.
Obligations des sociétés transparentes immobilières
Bien qu’exclues du champ de l’IS, les sociétés transparentes immobilières ne sont pas dispensées de toute obligation. Elles doivent notamment :
- Tenir une comptabilité régulière conformément au plan comptable marocain ;
- Souscrire les déclarations fiscales requises ;
- Déclarer les revenus fonciers perçus par chaque associé ;
- Respecter les obligations en matière de taxe professionnelle et de taxe d’habitation, le cas échéant.
Le non-respect de ces obligations peut entraîner la déchéance du régime de transparence et l’assujettissement de la société à l’IS selon le droit commun.
Sociétés transparentes et patrimoine familial : cas pratiques
La société transparente immobilière est un outil privilégié pour la gestion de patrimoine immobilier familial au Maroc. Prenons quelques cas de figure :
Cas 1 : Famille propriétaire d’un immeuble d’habitation. Trois membres d’une même famille détiennent un immeuble via une société transparente immobilière. Chacun dispose librement de son appartement. Les charges et les revenus locatifs éventuels sont répartis proportionnellement aux droits sociaux.
Cas 2 : Cession de parts. Un associé souhaite céder ses parts à un tiers. La cession est traitée fiscalement comme une cession immobilière, soumise à la TPI. L’associé bénéficie de l’abattement pour durée de détention.
Comparaison : société transparente vs société opaque
| Critère | Société transparente | Société opaque (soumise à l’IS) |
|---|---|---|
| Imposition des bénéfices | Au niveau des associés (IR) | Au niveau de la société (IS) |
| Distribution de dividendes | Pas de double imposition | IS + retenue à la source sur dividendes |
| Cession de parts | Régime des profits immobiliers (TPI) | Régime des profits de capitaux mobiliers |
| Abattement durée de détention | Applicable | Non applicable |
| Obligation comptable | Oui | Oui |
Cessation du régime de transparence
Les sociétés transparentes immobilières qui cessent de remplir les conditions prévues par l’article 3-3 du CGI sont imposées d’après leur résultat fiscal à compter de la date de cette cessation. La perte du statut de transparence entraîne automatiquement l’assujettissement à l’IS, avec toutes les conséquences fiscales qui en découlent.
Il est donc essentiel de veiller en permanence au respect des conditions requises et de s’entourer d’un expert-comptable pour sécuriser le régime applicable.
Questions fréquentes
Quelles sont les conditions pour bénéficier du régime de transparence fiscale au Maroc ?
Pour bénéficier du régime de transparence, la société doit avoir pour objet exclusif la construction ou l’acquisition d’immeubles en vue de les diviser par fractions entre les associés. Elle ne doit pas exercer d’activité commerciale et chaque associé doit disposer d’un droit de jouissance sur une fraction déterminée de l’immeuble.
Comment sont imposés les revenus d’une société transparente immobilière au Maroc ?
Les revenus sont imposés directement entre les mains des associés, proportionnellement à leurs droits dans la société. Chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers dans sa déclaration d’IR personnelle. Il n’y a pas de double imposition puisque la société elle-même n’est pas soumise à l’IS.
Que se passe-t-il si une société transparente perd son statut de transparence ?
Si une société transparente cesse de remplir les conditions prévues par l’article 3-3 du CGI, elle perd automatiquement son statut de transparence et devient assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS) à compter de la date de cette cessation. Cette requalification entraîne toutes les conséquences fiscales liées au régime de l’IS, notamment l’imposition des bénéfices au niveau de la société et la retenue à la source sur les dividendes distribués. Il est donc primordial de veiller en permanence au respect des conditions requises et de se faire accompagner par un expert-comptable pour sécuriser le régime applicable.
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