En resumen: El arrendamiento comercial en Marruecos está regulado por el Dahir del 24 de mayo de 1955 (modificado). Otorga al arrendatario comerciante un derecho de renovación (propiedad comercial) tras dos años de explotación y una matriculación en el registro de comercio. En caso de denegación de renovación sin motivo legítimo, el arrendador debe abonar una indemnización por desahucio equivalente al valor del fondo de comercio. El alquiler es revisable cada tres años. Este estatuto protector es esencial para asegurar la explotación comercial y preservar el valor del fondo.
Ámbito de aplicación del Dahir de 1955
Arrendamientos incluidos
El Dahir del 24 de mayo de 1955 relativo a los arrendamientos de inmuebles o locales de uso comercial, industrial o artesanal se aplica a los arrendamientos de locales en los que se explota un fondo de comercio. Quedan cubiertos:
- Los arrendamientos de locales de uso comercial (tiendas, almacenes, depósitos)
- Los arrendamientos de locales de uso industrial (fábricas, talleres)
- Los arrendamientos de locales de uso artesanal (talleres de artesanos)
- Los arrendamientos de locales destinados al ejercicio de una actividad profesional asimilada
Condiciones de aplicación
Para beneficiarse de la protección del Dahir de 1955, el arrendatario debe cumplir dos condiciones acumulativas:
- Dos años de explotación efectiva del fondo de comercio en el local arrendado
- Matriculación en el registro de comercio — el arrendatario debe tener el estatuto de comerciante
Estas condiciones pretenden asegurar que el arrendatario haya creado efectivamente una clientela vinculada al local, lo que justifica la protección legal de su «propiedad comercial».
Exclusiones
Ciertos arrendamientos quedan excluidos del ámbito de aplicación del Dahir de 1955:
- Los arrendamientos de uso residencial (regulados por la Ley 67-12)
- Los locales situados en los zocos gestionados por las colectividades locales
- Los arrendamientos de locales pertenecientes al Estado o a las colectividades públicas (salvo disposiciones en contrario)
- Los arrendamientos concedidos a título precario o en condiciones particulares
La propiedad comercial: derecho de renovación
Principio fundamental
La propiedad comercial es el derecho del arrendatario comerciante a obtener la renovación de su contrato de arrendamiento al vencimiento del mismo. Este derecho constituye un elemento esencial del fondo de comercio: al estar la clientela frecuentemente vinculada al emplazamiento, perder el local equivale a comprometer el valor de todo el fondo.
Este derecho de renovación es de orden público: toda cláusula del contrato que lo derogase se reputaría no escrita.
Solicitud de renovación
El arrendatario que desee obtener la renovación de su contrato debe solicitarla al arrendador en los seis meses anteriores al vencimiento del arrendamiento. Esta solicitud debe notificarse por acto extrajudicial (agente judicial) o por carta certificada con acuse de recibo.
A falta de solicitud de renovación en dicho plazo, el arrendamiento continúa por tácita reconducción en las mismas condiciones, pero el arrendatario conserva su derecho a la propiedad comercial.
Preaviso dado por el arrendador
El arrendador puede dar preaviso al arrendatario en dos supuestos:
- Preaviso con oferta de renovación: el arrendador reconoce el derecho de renovación pero propone nuevas condiciones (especialmente un nuevo alquiler)
- Preaviso sin oferta de renovación (denegación de renovación): el arrendador deniega la renovación, lo que le obliga en principio a abonar una indemnización por desahucio
El preaviso debe notificarse al arrendatario con al menos seis meses de antelación respecto al vencimiento del arrendamiento y debe precisar los motivos de la denegación de renovación, en su caso.
Indemnización por desahucio
Principio: compensación del perjuicio
Cuando el arrendador deniega la renovación del arrendamiento sin motivo legítimo y serio, está obligado a abonar al arrendatario una indemnización por desahucio. Esta indemnización tiene por objeto compensar el perjuicio sufrido por el arrendatario por la pérdida de su fondo de comercio.
La indemnización por desahucio es en principio igual al valor del fondo de comercio, incrementada con los gastos de mudanza, de reinstalación y de la pérdida de clientela. Puede representar importes muy elevados, lo que constituye un poderoso mecanismo de protección para el arrendatario.
Valoración de la indemnización
La valoración de la indemnización por desahucio tiene en cuenta varios elementos:
- El valor de mercado del fondo de comercio (clientela, achalandage, emplazamiento)
- Los gastos de mudanza y de reinstalación en un nuevo local
- La pérdida de clientela resultante del traslado
- Los gastos y derechos de traspaso vinculados a la obtención de un nuevo arrendamiento
- La perturbación comercial sufrida durante el período de transición
En la práctica, la valoración se confía frecuentemente a un perito judicial designado por el tribunal de comercio.
Motivos legítimos de denegación sin indemnización
El arrendador puede denegar la renovación sin estar obligado al pago de una indemnización por desahucio en los siguientes casos:
- Falta grave del arrendatario (impago del alquiler, degradación de los locales, cambio de actividad no autorizado)
- Inmueble insalubre o en estado de ruina que requiere demolición
- Recuperación para uso residencial personal del arrendador (en las condiciones fijadas por la ley)
El arrendador debe probar la existencia del motivo legítimo y serio invocado.
Revisión del alquiler
Revisión trienal
El alquiler del arrendamiento comercial puede ser revisado cada tres años a solicitud de una u otra parte. La revisión se basa en la evolución del valor locativo del local, teniendo en cuenta:
- El emplazamiento y las características del local
- El estado de la oferta y la demanda en el sector
- Las mejoras realizadas por el arrendatario o el arrendador
- Los factores locales de comercialidad (implantación de nuevas enseñas, urbanización, etc.)
Procedimiento de revisión
La solicitud de revisión debe notificarse por acto extrajudicial a la otra parte. En caso de desacuerdo sobre el importe del nuevo alquiler, el tribunal de comercio es competente para fijar el alquiler revisado, tras haber recabado el dictamen de un perito si fuera necesario.
Limitación del alquiler
La revisión trienal está en principio limitada: el nuevo alquiler no puede exceder la variación del valor locativo constatada desde la última fijación. Sin embargo, esta limitación puede descartarse en caso de modificación notable de los factores locales de comercialidad o de las características del local.
Resolución del arrendamiento comercial
Resolución por falta del arrendatario
El arrendador puede solicitar la resolución judicial del arrendamiento comercial en caso de incumplimiento grave del arrendatario de sus obligaciones:
- Impago del alquiler y de las cargas: es el motivo más frecuente de resolución. El arrendador debe en principio dirigir un requerimiento previo
- Cambio de actividad sin autorización (cambio de destino no autorizado)
- Subarrendamiento no autorizado
- Degradación de los locales
- Incumplimiento de las cláusulas esenciales del contrato
Cláusula resolutoria
La mayoría de los arrendamientos comerciales contienen una cláusula resolutoria que prevé la resolución automática del contrato en caso de incumplimiento del arrendatario (especialmente el impago del alquiler). La activación de esta cláusula requiere el envío de un requerimiento que permanezca sin efecto durante un plazo generalmente fijado en un mes.
El juez conserva no obstante un poder de apreciación y puede conceder plazos de gracia al arrendatario.
Subarrendamiento y cesión del arrendamiento
Subarrendamiento
El subarrendamiento del local comercial está en principio prohibido, salvo autorización expresa del arrendador o cláusula contraria del contrato. En caso de subarrendamiento autorizado, el subarrendatario no se beneficia directamente del estatuto de los arrendamientos comerciales frente al propietario, sino únicamente en sus relaciones con el arrendatario principal.
Cesión del arrendamiento
La cesión del arrendamiento es libre cuando acompaña la cesión del fondo de comercio. Toda cláusula que prohíba la cesión del arrendamiento al adquirente del fondo se reputa no escrita (Art. 10 del Dahir de 1955). Esta regla protege la transmisibilidad del fondo de comercio.
En cambio, la cesión del arrendamiento aisladamente (sin el fondo de comercio) puede estar prohibida o sujeta a la aprobación del arrendador mediante una cláusula del contrato.
El traspaso (derecho de entrada)
El traspaso es una suma abonada por el arrendatario entrante al arrendador o al arrendatario saliente para acceder al local comercial. Su naturaleza jurídica es objeto de debate:
- Si se abona al arrendador, puede calificarse como complemento de alquiler (imponible como renta inmobiliaria) o como indemnización que compensa la propiedad comercial concedida
- Si se abona al arrendatario saliente, constituye el precio de la cesión del derecho de arrendamiento, distinto de la cesión del fondo de comercio
El traspaso es una práctica habitual en Marruecos, especialmente en los emplazamientos comerciales codiciados de Casablanca, Rabat o Marrakech. Su importe varía considerablemente en función de la localización y del atractivo comercial del local.
Vínculo con el valor del fondo de comercio
El arrendamiento comercial constituye un elemento esencial del fondo de comercio. La propiedad comercial — es decir, el derecho de renovación del arrendamiento — representa con frecuencia el componente más importante del valor del fondo. La pérdida del derecho al arrendamiento, por resolución o no renovación, puede provocar la desaparición pura y simple del fondo de comercio.
Por ello, la gestión libre de un fondo de comercio incluye necesariamente el derecho de disfrute del local comercial. Del mismo modo, la domiciliación de sociedad no confiere derecho al arrendamiento comercial.
La gestión fiscal del arrendamiento comercial — deducibilidad de los alquileres, taxe professionnelle, régimen de IVA — debe integrarse en la estrategia global de la empresa.
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Preguntas frecuentes
¿Puede el arrendatario cambiar de actividad en el local comercial?
El arrendatario no puede modificar la actividad ejercida en el local sin el acuerdo del arrendador, salvo cláusula contraria del contrato. Se distingue la cambio de destino parcial (actividades conexas o complementarias) que puede ser autorizado por el tribunal, y el cambio de destino total (cambio completo de actividad) que requiere el acuerdo del arrendador o una autorización judicial y puede dar lugar a una revisión del alquiler.
¿Cómo se calcula la indemnización por desahucio en la práctica?
La indemnización por desahucio es generalmente valorada por un perito judicial designado por el tribunal de comercio. Comprende el valor de mercado del fondo de comercio (calculado sobre la base de la cifra de negocios o de los beneficios), los gastos de mudanza y de reinstalación, la pérdida de clientela y la perturbación comercial. En la práctica, equivale frecuentemente a dos o tres años de cifra de negocios para los comercios bien establecidos, lo que hace que la denegación de renovación sea muy costosa para el arrendador.
¿Qué ocurre al final del arrendamiento si ninguna de las partes reacciona?
Si ni el arrendador ni el arrendatario se manifiestan al vencimiento del arrendamiento, este continúa por tácita reconducción en las mismas condiciones. El arrendatario conserva su derecho a la propiedad comercial y puede en cualquier momento solicitar la renovación formal del arrendamiento. El arrendador también puede dar preaviso en cualquier momento, respetando un plazo de seis meses y las obligaciones vinculadas al derecho de renovación.
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Este artículo está redactado por el equipo de expertos contables de Upsilon Consulting, despacho inscrito en el Ordre des Experts-Comptables (OEC) de Marruecos.
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