En bref : Au Maroc, la location nue à usage d’habitation est hors champ de la TVA, tandis que la location meublée ou agencée à usage professionnel est soumise au taux de 20 %. Les locations touristiques bénéficient d’un taux réduit de 10 %. Le régime dépend de la nature du bien et de son aménagement, conformément au CGI.
La location immobilière est-elle soumise à la TVA ? La question se pose fréquemment pour les propriétaires, les investisseurs et les entreprises qui louent des biens immobiliers au Maroc. Le régime de TVA applicable aux locations immobilières est complexe et dépend de la nature du bien loué, de son aménagement et de l’usage auquel il est destiné.
La taxe sur la valeur ajoutée au Maroc est une taxe sur la consommation. Le taux normal de TVA au Maroc est de 20%. Par ailleurs, le champ d’application de la TVA est très large. En effet, elle s’applique sur l’ensemble des produits et des services.
Dans cet article, nous traitons de manière exhaustive la TVA sur la location immobilière au Maroc. Nous répondons aux questions suivantes :
- La location immobilière, entre-t-elle dans le champ d’application de la TVA ?
- Quelle est la différence de traitement entre location meublée et location nue ?
- Quels taux de TVA appliquer selon le type de location ?
- Quelles sont les obligations déclaratives du bailleur ?
- Comment fonctionne l’option pour l’assujettissement à la TVA ?
Location immobilière et champ d’application de la TVA
Comme nous l’avons présenté dans notre article TVA au Maroc : Champ d’application, le champ d’application de la TVA est défini par le Code Général des Impôts (CGI) :
Certains secteurs restent en dehors d’application de la TVA au Maroc. Il s’agit notamment : du secteur agricole et des opérations civiles (sans objet commercial)
Ainsi, les actes civils sont en dehors du champ d’application de la TVA. La circulaire 717 définit les actes civils comme :
“ceux qu’un contribuable exerce dans des conditions ne leur conférant pas un caractère commercial, de prestation de service ou industriel”.
Ce principe fondamental est essentiel pour comprendre le traitement fiscal de la location immobilière au Maroc. En effet, c’est le caractère civil ou commercial de l’opération qui détermine son assujettissement ou non à la TVA.
Location nue vs location meublée : un traitement TVA différent
La distinction entre location nue et location meublée constitue le critère central du régime de TVA applicable aux locations immobilières au Maroc.
Location nue à usage d’habitation — Hors champ de la TVA
La location immobilière est civile lorsqu’elle porte sur :
- Terrain nu : parcelle non aménagée ;
- Immeuble non meublé : local non agencé à des fins professionnelles.
La location immobilière, sous ces conditions, constitue une opération civile en dehors du champ d’application de la TVA.
Précision juridique : La location nue à usage d’habitation est hors champ de la TVA (acte civil), ce qui est juridiquement distinct d’une exonération au sens des articles 91 ou 92 du CGI. En pratique, le résultat est similaire : pas de TVA facturée, pas de déduction en amont. Mais cette distinction est importante pour le calcul du prorata de déduction et en cas de contrôle fiscal.
Cela signifie que le bailleur ne facture pas de TVA à son locataire, mais ne peut pas non plus récupérer la TVA sur ses dépenses d’investissement ou d’entretien liées au bien.
Location meublée ou agencée — Opération taxable
Au sens de la circulaire, un local agencé signifie un local que le loueur aménage et équipe pour un usage :
- Industriel
- Commercial
- De profession libérale
Lorsqu’un local répond à cette condition, la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) s’applique.
La circulaire précise que les exploitations de terrains de carrières contre redevance représentent également une opération taxable.
Taux de TVA applicables aux locations immobilières
Le taux de TVA applicable dépend de la nature de la location immobilière :
- Taux de 20 % : il s’applique aux locations de locaux meublés ou agencés à usage commercial, industriel ou professionnel. C’est le taux normal applicable par défaut.
- Taux de 10 % : il s’applique aux opérations d’hébergement hôtelier et de location meublée à caractère touristique (hôtels, riads, maisons d’hôtes, résidences touristiques).
- Hors champ : les locations nues à usage exclusivement d’habitation restent hors champ de la TVA (actes civils, et non exonérées au sens des articles 91 ou 92).
Il est important de noter que la loi de finances 2024 a apporté un changement majeur : les locations de locaux non équipés à usage professionnel sont désormais obligatoirement soumises à la TVA lorsque ces locaux ont été acquis ou construits avec le bénéfice du droit à déduction ou de l’exonération de TVA. Cette mesure vise à lutter contre les abus où des propriétaires récupéraient la TVA sur la construction sans la facturer ensuite sur les loyers.
Option pour l’assujettissement à la TVA
Un bailleur dont la location est normalement exonérée de TVA peut, sous certaines conditions, opter volontairement pour l’assujettissement à la TVA. Cette option est particulièrement intéressante lorsque le propriétaire réalise des investissements importants sur le bien immobilier et souhaite récupérer la TVA grevant ces dépenses.
Impact sur le droit à déduction
L’option pour la TVA ouvre le droit à la déduction de la TVA sur les charges et les investissements liés au bien loué. En revanche, si le bailleur reste exonéré, il ne peut prétendre à aucune déduction de TVA. Cette distinction a un impact financier significatif, notamment lors de la construction ou de la rénovation d’un immeuble destiné à la location.
Le bailleur doit alors appliquer le prorata de déduction de la TVA lorsqu’il réalise à la fois des opérations taxables et des opérations exonérées.
Cas particuliers de location immobilière
Location de caves d’un domaine agricole
La location qui porte sur une cave aménagée se situant sur ce domaine, constitue un acte civil. Il est, de ce fait, en dehors du champ de la TVA.
En effet, la circulaire 717 considère que la cave représente un accessoire à la location de l’ensemble du domaine. Elle demeure, en conséquence, hors champs de TVA.
Cependant, lorsqu’une telle location porte exclusivement sur une cave aménagée à un viticulteur, la TVA doit s’appliquer. La circulaire précise que pour demeurer en dehors du champ, la cave doit être nue. Par contre, lorsqu’elle porte sur un local comportant un agencement permettant une exploitation particulière, l’opération subit la TVA. Il s’agit, notamment, des caves cimentées, contenant des canalisations et/ou des pompes.
Location d’un entrepôt frigorifique
La location portant sur un entrepôt frigorifique constitue une prestation passible de la taxe au taux de 20 %. En effet, l’entrepôt frigorifique est considéré comme un local équipé par nature.
Location d’un fonds de commerce
La circulaire 717 distingue deux cas :
-
La location simple : la location d’un fonds de commerce comprenant le mobilier ou le matériel constitue une opération commerciale imposable à la TVA. Il n’y a pas lieu de distinguer entre la location totale ou partielle du fonds.
-
La location-gérance :
Le contrat de gérance libre d’un fonds de commerce constitue une opération soumise à la TVA. Dans ce cas, la TVA s’applique sur la redevance perçue par le propriétaire. Le gérant libre exploite le fonds de commerce à ses risques et périls, tandis que le propriétaire perçoit une redevance qui constitue la base imposable à la TVA.
SCI et TVA sur les locations immobilières
La Société Civile Immobilière (SCI) est un véhicule juridique fréquemment utilisé au Maroc pour la détention et la gestion de biens immobiliers. Le régime de TVA applicable à une SCI dépend de l’usage des biens qu’elle loue :
- SCI louant à usage d’habitation : la location est exonérée de TVA, que le bien soit meublé ou nu, dès lors qu’il est destiné à l’habitation.
- SCI louant à usage professionnel : la TVA s’applique dès lors que le local est agencé ou équipé. Depuis 2024, la TVA s’applique même aux locaux non équipés si la SCI a bénéficié du droit à déduction lors de l’acquisition.
La SCI doit alors s’immatriculer à la TVA, tenir une comptabilité conforme et déposer ses déclarations de TVA dans les délais légaux.
Location immobilière et retenue à la source pour les non-résidents
Lorsqu’un locataire marocain verse des loyers à un propriétaire non-résident, une retenue à la source est applicable. Cette retenue est de 10 % du montant brut du loyer, sauf dispositions contraires prévues par une convention de non-double imposition entre le Maroc et le pays de résidence du bailleur.
Depuis le 1er juillet 2024, de nouvelles dispositions relatives à la retenue à la source en matière de TVA sont entrées en vigueur. Le locataire assujetti à la TVA doit opérer une retenue à la source sur le montant de la TVA facturée par certains prestataires, y compris dans le cadre de locations immobilières soumises à la TVA.
Les contrats alternatifs - Ijara
Le contrat Ijara est un contrat qu’offrent les banques participatives et qui s’assimile à un contrat de crédit-bail. En effet, la banque supporte tous les risques de la propriété.
Elle met le bien à la disposition du client en contrepartie de :
- Un loyer périodique versé par le client ;
- Une option d’achat exercable à la fin du contrat.
Qu’elle porte sur un local nu ou aménagé, le contrat Ijara est soumis à la TVA dans les mêmes conditions que le crédit-bail.
Obligations déclaratives et de paiement
Le bailleur assujetti à la TVA doit respecter les obligations suivantes :
- Immatriculation fiscale : obtenir un identifiant fiscal et s’enregistrer auprès de la Direction Générale des Impôts.
- Facturation : émettre des factures conformes mentionnant le montant HT, le taux et le montant de la TVA.
- Déclaration périodique : déposer une déclaration de TVA mensuelle (si le chiffre d’affaires annuel dépasse 1 000 000 MAD) ou trimestrielle.
- Paiement : verser la TVA collectée diminuée de la TVA déductible dans les délais légaux.
Le non-respect de ces obligations expose le bailleur à des majorations et des pénalités prévues par le CGI.
Exemples pratiques
Exemple 1 : M. Ahmed loue un appartement nu à usage d’habitation à Casablanca pour 8 000 MAD par mois. Cette location est hors champ de la TVA (acte civil). M. Ahmed ne facture pas de TVA et ne peut pas déduire la TVA sur les travaux de rénovation.
Exemple 2 : Une société loue un local commercial agencé (bureaux équipés) pour 25 000 MAD HT par mois. La TVA au taux de 20 % s’applique, soit 5 000 MAD de TVA. Le loyer TTC est de 30 000 MAD. Le bailleur peut déduire la TVA sur ses charges.
Exemple 3 : Un riad à Marrakech est loué meublé à des touristes. La TVA au taux de 10 % s’applique sur les loyers perçus, conformément au régime applicable aux activités d’hébergement touristique.
Textes de référence : Code Général des Impôts 2026 (PDF) — Note circulaire n° 717 — TVA (Tome 2)
Questions fréquentes
La location d’un local commercial est-elle soumise à la TVA au Maroc ?
Oui, la location de locaux à usage commercial, professionnel ou industriel est soumise à la TVA au taux de 20 % au Maroc. Le bailleur doit s’immatriculer auprès de la DGI, facturer la TVA sur les loyers et déposer des déclarations périodiques.
La location d’un logement nu à usage d’habitation est-elle exonérée de TVA au Maroc ?
Oui, la location nue à usage exclusif d’habitation est hors champ de la TVA au Maroc (acte civil). Il ne s’agit pas d’une exonération au sens des articles 91 ou 92 du CGI. En revanche, la location meublée ou la location à usage professionnel reste soumise à la TVA, même si le bien est un appartement résidentiel.
Quel est le taux de TVA applicable à la location touristique au Maroc ?
La location meublée à vocation touristique (riads, gîtes, maisons d’hôtes) est soumise à la TVA au taux réduit de 10 %, conformément au régime applicable aux activités d’hébergement touristique. Le bailleur peut déduire la TVA sur ses charges et investissements liés à cette activité.
Le bailleur peut-il récupérer la TVA sur les travaux d’un local loué au Maroc ?
La récupération de la TVA sur les travaux dépend du régime fiscal applicable à la location. Lorsque le local est soumis à la TVA (location commerciale à 20 % ou hébergement touristique à 10 %), le bailleur peut déduire la TVA grevant les travaux de rénovation ou d’aménagement, dans les conditions de droit commun. En revanche, si la location est exonérée de TVA, comme dans le cas d’un logement nu à usage d’habitation, aucune déduction de la TVA sur les travaux n’est possible, celle-ci constituant alors une charge définitive pour le bailleur.
OUTILS
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