باختصار: TVA على العمليات العقارية بالمغرب تُطبق بنسبة 20% على الأشغال العقارية وتجزئة الأراضي والترويج العقاري وفق المدونة العامة للضرائب. السكن الاجتماعي المتعاقد عليه معفى مع الحق في الخصم (المادة 92-I-28° من CGI)، وبناء السكن الشخصي يقع خارج نطاق TVA لكنه يخضع للمساهمة الاجتماعية للتضامن فيما يتجاوز 300 م² (المادتان 274-275).
تشكل TVA على العمليات العقارية بالمغرب جانباً أساسياً من الجبايات العقارية. وتُخضع المدونة العامة للضرائب (CGI) لـ TVA العمليات المتعلقة بالعقارات، سواء تعلق الأمر بالبناء أو التجزئة أو الترويج. وفهم نظام TVA المطبق على كل نوع من العمليات العقارية ضروري لكل مهني في القطاع.
تهم TVA على العمليات العقارية بالمغرب أساساً ثلاثة أنواع من العمليات:
- أولاً، عمليات الأشغال العقارية؛
- ثانياً، عمليات تجزئة الأراضي؛
- ثالثاً، عمليات الترويج العقاري.
TVA على العمليات العقارية بالمغرب: الأشغال العقارية
مقاولو الأشغال العقارية هم أشخاص ينجزون عمليات تستوفي الشروط التالية:
- أولاً، تُنجز العملية بواسطة مقاولة تتوفر على المستخدمين والمعدات اللازمة؛
- ثانياً، يستعمل المقاول مواد وأدوات خاصة به؛
- وأخيراً، تسمح هذه المواد ببناء أو إصلاح أو صيانة العقارات.
وعلاوة على ذلك، يمكن لمقاول الأشغال العقارية أن يمارس في إطار مهني أو ببساطة بصفة عرضية. في الحالة الأولى، يكون من الضروري تأسيس مقاولة. وفي الحالة الثانية، يكفي التوفر على رقم تعريف ضريبي.
تدخل هذه الأشغال في نطاق تطبيق TVA. وتخضع للضريبة كجميع تقديمات الخدمات. وتُحسب TVA على هذه العمليات بنسبة 20%.
الوعاء الضريبي للأشغال العقارية
يشمل الوعاء الضريبي المبلغ الإجمالي للأشغال المفوترة، بما في ذلك توريد المواد واليد العاملة والمصاريف التابعة. وعندما يوفر المقاول المواد واليد العاملة، تُطبق TVA على مجموع الصفقة. وفي المقابل، إذا وفر صاحب المشروع المواد، لا تُطبق TVA إلا على تقديم الخدمة.
عمليات التجزئة
تكتسي أشغال تهيئة وتجهيز الأراضي المعدة للبناء طابعاً عقارياً. وتدخل في إطار TVA على العمليات العقارية.
تتمثل أشغال تهيئة وتجهيز الأراضي المعدة للبناء في إعداد أرض للبناء. وتشمل هذه الأشغال أنشطة متنوعة كتسوية الأرض وإنشاء أنظمة الصرف وتركيب شبكات الماء والكهرباء والاتصالات، وكذا بناء الطرق والأرصفة لجعل الأرض صالحة للبناء.
الطابع العقاري لأشغال التجهيز
بالمغرب، تُعتبر هذه الأشغال ذات طابع عقاري لعدة أسباب. أولاً، ترتبط ارتباطاً وثيقاً بالأرض ذاتها، مما يزيد من قيمتها ووظيفتها. ثانياً، بمجرد إنجازها، لا يمكن نقل هذه الأشغال أو إزالتها دون إلحاق ضرر كبير بالأرض، مما يؤكد طبيعتها العقارية الدائمة.
معالجة TVA على أشغال التهيئة
في سياق TVA بالمغرب، لهذا التصنيف آثار مباشرة على كيفية فرض الضريبة على هذه الأشغال. وتتبع TVA المطبقة على أشغال تهيئة وتجهيز الأراضي المعدة للبناء عموماً القواعد المعمول بها بالنسبة للمعاملات العقارية في البلاد.
- نسبة TVA: تخضع أشغال التهيئة والتجهيز لنسبة TVA على العمليات العقارية بقدر 20%، وفق التشريع الضريبي المغربي.
- حق الخصم: يمكن للمنعشين أو المقاولات المنجزة لهذه الأشغال أن يكونوا مؤهلين لخصم TVA المؤداة على التكاليف المرتبطة بهذه التهيئات. غير أن قابلية الخصم مشروطة باحترام القواعد والإجراءات المحددة من طرف الإدارة الضريبية المغربية. وعند انتهاء الأشغال، تُحسب TVA على أشغال التهيئة العقارية على تكلفة التجهيز. وتُؤدى TVA على الفرق بين TVA المحسوبة وTVA المخصومة.
الاعتبارات الضريبية
يؤثر تصنيف أشغال التجهيز باعتبارها ذات طابع عقاري ليس فقط على معالجة TVA، ولكن أيضاً على جوانب ضريبية أخرى كـرسوم التسجيل 2026 والضرائب العقارية. ويجب على المنعشين العقاريين والبنائين إذن التحلي بالعناية في تخطيط وتنفيذ هذه الأشغال، مع مراعاة الآثار الضريبية والتنظيمية. وكثيراً ما تستند هيكلة هذه العمليات إلى مهمة استشارة في القانون الضريبي.
TVA على العمليات العقارية بالمغرب: الترويج العقاري
تُعرف المادة 89-II-5° من CGI المنعش العقاري بأنه كل شخص يستوفي الشروط التالية:
- أولاً، لا يتوفر على صفة مقاول أشغال عقارية؛
- ثانياً، يقوم أو يجعل غيره يقوم بتشييد عقار أو عدة عقارات؛
- وأخيراً، تكون هذه العقارات معدة للبيع أو الكراء.
وتخضع هذه العملية لـ TVA سواء أنجزها المنعش مباشرة أو بصفته صاحب المشروع. وتحدد نسبة TVA على هذه العمليات في 20%.
استرداد TVA بالنسبة للمنعشين العقاريين
يستفيد المنعش العقاري من حق خصم TVA المؤداة في المدخلات على مشترياته وأعبائه. ويشمل ذلك TVA على مواد البناء وأتعاب المهندس المعماري والدراسات التقنية ومصاريف الحفر وجميع المدخلات المرتبطة بالمشروع. وللاستفادة من هذا الحق، يجب على المنعش الاحتفاظ بجميع الفواتير المطابقة لمتطلبات CGI والتصريح بها في الآجال المحددة.
وعندما تتجاوز TVA القابلة للخصم TVA المجمعة — وهي وضعية شائعة في مرحلة البناء قبل تسويق الوحدات — يتم ترحيل رصيد TVA إلى التصريحات الموالية (المادة 101-2° من CGI)؛ ولا يخول هذا الرصيد الحق في الاسترداد، إذ تقصر المادة 103 الاسترداد على حالات محددة حصراً. ولا يمكن للمنعش المطالبة بـاسترداد رصيد TVA إلا عن الجزء من الرصيد المتعلق بالعمليات المعفاة مع الحق في الخصم (السكن الاجتماعي المتعاقد عليه، المادة 92-I-28°)، أو بسلع الاستثمار المقيدة في الأصول الثابتة (المادة 103 مكرر)، أو في حالة توقف النشاط (المادة 103-2°).
التسليم الذاتي العقاري
يشكل التسليم الذاتي (LASM) عملية خاضعة لـ TVA. ويهم الأشخاص الذين يبنون عقاراً لاستعمالهم الخاص، دون المرور عبر عقد بيع. وينص CGI على أن التسليم الذاتي للبناءات يخضع لـ TVA بنسبة 20%.
السكن الشخصي: خارج نطاق TVA، لكن مع المساهمة الاجتماعية للتضامن
التسليمات الذاتية لبناء السكن الشخصي المنجزة من طرف الأشخاص المشار إليهم في المادة 274 من CGI مستثناة من نطاق تطبيق TVA (المادة 89-I-7°)، أياً كانت المساحة. غير أنها تخضع لـالمساهمة الاجتماعية للتضامن على التسليمات الذاتية لبناء السكن الشخصي (المواد 274 إلى 279)، التي تُصفى عن كل وحدة سكنية حسب المساحة المغطاة:
| المساحة المغطاة | التعريفة |
|---|---|
| تساوي أو تقل عن 300 م² | معفاة |
| من 301 إلى 400 م² | 60 درهم/م² |
| من 401 إلى 500 م² | 100 درهم/م² |
| أكثر من 500 م² | 150 درهم/م² |
ويودع التصريح بالمساهمة، مرفقاً برخصة البناء ورخصة السكن والتصاميم، داخل أجل 90 يوماً من تاريخ تسليم رخصة السكن (المادة 277-II). وبمجرد شغله، يبقى المسكن خاضعاً للرسوم المحلية، لا سيما رسم السكن.
ويطبق النظام نفسه (خارج نطاق TVA مع المساهمة الاجتماعية للتضامن) على الشركات المدنية العقارية العائلية التي تبني وحدة سكنية مخصصة للسكن الشخصي لأعضائها، وعلى التعاونيات السكنية، وعلى الجمعيات التي يكون غرضها بناء مساكن للسكن الشخصي لأعضائها (المادة 274-2° إلى 4° من CGI). أما البناءات المخصصة للبيع أو الكراء فتبقى خاضعة لـ TVA بعنوان الترويج العقاري.
الكراء العقاري: مؤثث مقابل غير مؤثث
يختلف نظام TVA حسب طبيعة الكراء العقاري. فالكراء غير المؤثث للاستعمال السكني عمل مدني خارج نطاق TVA. في المقابل، تخضع وجوباً لـ TVA بنسبة 20% (المادة 89-I-10°-a من CGI) إيجارات المحلات المؤثثة أو المجهزة، والمحلات المعدة للاستعمال المهني، والمحلات الواقعة في المركبات التجارية (Mall)، وكذا — منذ قانون المالية 2024 — إيجارات المحلات المهنية غير المجهزة عندما تكون قد اقتُنيت أو بُنيت مع الاستفادة من الحق في الخصم أو من الإعفاء من TVA. أما كراء المحلات المهنية غير المجهزة المقتناة دون أي امتياز في TVA فيبقى خارج النطاق، ما لم يتم الاختيار غير القابل للرجوع فيه للخضوع المنصوص عليه في المادة 90-4°. انظر التفاصيل في مقالنا حول الكراء العقاري وTVA.
الحالة الخاصة للكراء مع خدمات
تخضع الإيجارات المصحوبة بتقديمات خدمات (الفندقة، الإقامات السياحية، الكراء الموسمي المؤثث) بشكل منهجي لـ TVA. والنسبة المطبقة هي 10% بالنسبة لعمليات الإيواء السياحي، وفقاً لأحكام CGI.
الإعفاءات المتعلقة بالسكن الاجتماعي
يستفيد السكن الاجتماعي من نظام ضريبي تفضيلي بالمغرب. فبرامج السكن التي لا يتجاوز ثمن بيعها 250,000 درهم والتي تتراوح مساحتها المغطاة بين 50 و80 متر مربع تستفيد من إعفاء من TVA.
ويجب على المنعش العقاري الذي ينخرط في برنامج سكن اجتماعي إبرام اتفاقية مع الدولة مرفقة بدفتر تحملات (500 مسكن على الأقل خلال 5 سنوات، أو 100 مسكن في الوسط القروي). وتُعفى تفويتاته للمساكن الاجتماعية من TVA مع الحق في الخصم (المادة 92-I-28° من CGI)، مع دفع مبلغ TVA للمقتني وفق شروط المادة 93-I؛ كما يستفيد المنعش، بالنسبة للاتفاقيات المبرمة بين 1 يناير 2010 و31 دجنبر 2020، من الإعفاء من الضريبة على الشركات أو الضريبة على الدخل ومن رسوم التسجيل والتمبر (المادة 247-XVI). أما إعفاء TVA المنصوص عليه في المادة 92-I-28° فغير مقيد بأي أجل زمني.
التفاعل مع الضريبة على الأرباح العقارية (TPI)
لا يجب الخلط بين TVA على العمليات العقارية والضريبة على الأرباح العقارية (TPI). فـ TPI ضريبة على الدخل تُفرض على القيمة الزائدة المحققة عند تفويت عقار. وتحدد نسبة TPI في 20% من الربح الصافي، بحد أدنى 3% من ثمن التفويت.
ومن المهم الإشارة إلى أن TVA وTPI ضريبتان مختلفتان يمكن أن تُطبقا في آن واحد. فمثلاً، المنعش الذي يبيع شقة جديدة سيكون مديناً بـ TVA بنسبة 20% على ثمن البيع، بينما المقتني الذي سيعيد بيع نفس العقار سيخضع لـ TPI على القيمة الزائدة المحققة.
الالتزامات التصريحية
تُصرح وتُؤدى TVA بالمغرب على بوابة SIMPL TVA. ويجب على المنعشين العقاريين ومقاولي الأشغال احترام الالتزامات التالية:
- تصريح شهري أو فصلي: يكون تصريح TVA شهرياً عندما يبلغ رقم المعاملات الخاضع للسنة السابقة 1,000,000 درهم أو يتجاوزه، وفصلياً دون ذلك (المادة 108 من CGI)؛ وفي حالة التصريح الإلكتروني، يودع قبل انصرام الشهر (أو الشهر الأول من الفصل) الموالي للفترة المعنية؛
- فوترة مطابقة: يجب أن تذكر كل فاتورة نسبة TVA والمبلغ دون احتساب الضريبة والمبلغ شاملاً جميع الضرائب؛
- مسك محاسبة منتظمة: يجب على الخاضعين مسك محاسبة تسمح بتبرير الخصومات المنجزة.
مثال عملي
منعش عقاري يبني عمارة من 10 شقق بالدار البيضاء. تبلغ التكلفة الإجمالية للبناء 5,000,000 درهم دون احتساب الضريبة. وتبلغ TVA القابلة للخصم على المشتريات والأعباء 1,000,000 درهم (5,000,000 × 20%). ويبيع المنعش الشقق بمجموع 8,000,000 درهم دون احتساب الضريبة. وتبلغ TVA المجمعة 1,600,000 درهم (8,000,000 × 20%). وتبلغ TVA الواجب أداؤها للخزينة 600,000 درهم (1,600,000 - 1,000,000).
إصلاح TVA: قانون المالية 2025-2026
يتوقع الإصلاح التدريجي لـ TVA بالمغرب تقارباً نحو نسبتين رئيسيتين: نسبة عادية 20% ونسبة مخفضة 10%. وهذا الإصلاح، الذي أطلقه قانون المالية 2024، يُنشر تدريجياً حتى 2026.
بالنسبة للقطاع العقاري، يُعفى السكن الاجتماعي المُتعاقَد عليه من TVA (المادة 92-I-28° من CGI)، شريطة احترام شروط سقف ثمن البيع والمساحات؛ أما باقي عمليات الترويج العقاري فتبقى خاضعة للنسبة العادية 20%.
أسئلة شائعة
ما نسبة TVA على العمليات العقارية بالمغرب؟
نسبة TVA المطبقة على العمليات العقارية بالمغرب هي 20% بالنسبة لأشغال البناء وعمليات التجزئة ومبيعات العقارات الجديدة المنجزة من طرف المنعشين العقاريين. غير أن عمليات الإيواء السياحي (فنادق، إقامات سياحية) تستفيد من نسبة مخفضة 10%.
هل يخضع الأفراد لـ TVA على بناء سكنهم؟
لا. منذ سنة 2013، أصبح التسليم الذاتي لبناء السكن الشخصي من طرف شخص طبيعي مستثنى من نطاق TVA (المادة 89-I-7° من CGI)، أياً كانت المساحة. غير أن الفرد يبقى ملزماً بأداء المساهمة الاجتماعية للتضامن على هذا البناء (المواد 274 إلى 279): معفاة حتى 300 م² من المساحة المغطاة، ثم 60 درهم/م² من 301 إلى 400 م²، و100 درهم/م² من 401 إلى 500 م²، و150 درهم/م² فيما يتجاوز ذلك. ويودع التصريح داخل أجل 90 يوماً من تاريخ تسليم رخصة السكن.
هل يخضع الكراء العقاري لـ TVA بالمغرب؟
الكراء غير المؤثث للاستعمال السكني خارج نطاق TVA بالمغرب. وتخضع لـ TVA بنسبة 20% إيجارات المحلات المؤثثة أو المجهزة، والمحلات المعدة للاستعمال المهني، والمحلات الواقعة في المركبات التجارية، والمحلات المهنية غير المجهزة المقتناة أو المبنية مع الاستفادة من الحق في الخصم أو من الإعفاء (المادة 89-I-10°-a من CGI)؛ أما باقي إيجارات المحلات المهنية غير المجهزة فلا تخضع إلا بناءً على اختيار غير قابل للرجوع فيه (المادة 90-4°). وتخضع عمليات الإيواء (الفنادق، الإقامات السياحية) للنسبة المخفضة 10% (المادة 99-B).
كيف يمكن لمنعش عقاري استرداد TVA بالمغرب؟
يسترد المنعش العقاري الخاضع لـ TVA الضريبة المثقلة لمشترياته من سلع وخدمات مرتبطة بنشاطه الخاضع عبر آلية حق الخصم: فيصرح بـ TVA المجمعة على مبيعاته (بنسبة 20%) ويخصم TVA المؤداة في المدخلات على اقتناءاته (مواد البناء، تقديمات الخدمات، الأتعاب). وعندما تتجاوز TVA القابلة للخصم TVA المستحقة، يُرحَّل الرصيد إلى التصريحات الموالية (المادة 101-2° من CGI). ولا يمكن استرداده إلا في الحالات المحددة حصراً في المادة 103: العمليات المعفاة مع الحق في الخصم (السكن الاجتماعي المتعاقد عليه، المادة 92-I-28°)، وسلع الاستثمار المقيدة في الأصول الثابتة (المادة 103 مكرر)، أو توقف النشاط، شريطة تقديم المستندات المبررة واحترام آجال الإيداع المنصوص عليها في المدونة العامة للضرائب.
المصدر: تحليل صلاح الدين يتيم، خبير محاسب — Upsilon Consulting
اقرأ أيضاً
TVA على تقديم الخدمات: دليل ضريبي
تأهيل TVA بالمغرب 2026 — أداة مجانية: حددوا في بضع نقرات ما إذا كانت عمليتكم خارج النطاق أو معفاة أو خاضعة، وبأي نسبة.
