En bref : Les droits d’enregistrement constituent un impôt indirect perçu à l’occasion de la formalisation d’actes juridiques (cessions, baux, constitutions de sociétés). En 2026, les taux varient de 0,5 % à 6 % selon la nature de l’opération, avec des exonérations sous conditions pour la constitution de sociétés et certaines augmentations de capital. Cet article détaille le barème complet, les exonérations applicables, les délais à respecter et les sanctions encourues.
Qu’est-ce que les droits d’enregistrement ?
Les droits d’enregistrement sont régis par le Titre IV du Code Général des Impôts (CGI), articles 126 à 143. Il s’agit d’un impôt perçu par l’administration fiscale lors de l’enregistrement d’actes et de conventions, qu’ils soient sous seing privé ou notariés.
On distingue deux types de droits :
- Droits ad valorem : calculés en pourcentage de la valeur de l’opération (prix de cession, montant du capital, valeur locative, etc.)
- Droits fixes : un montant forfaitaire applicable à certains actes indépendamment de leur valeur
L’enregistrement confère à l’acte une date certaine opposable aux tiers et constitue une formalité obligatoire pour de nombreuses opérations juridiques et commerciales.
Barème des droits d’enregistrement 2026
Taux ad valorem
| Opération | Taux 2026 | Base de calcul |
|---|---|---|
| Locaux construits (terrain ≤ 5 fois la superficie couverte) | 4 % sous réserves ci-dessous | Prix ou valeur vénale |
| Cession de fonds de commerce | 6 % | Prix de cession |
| Cession de parts sociales (SARL) — société ordinaire | Exonérée (sur attestation de non-prépondérance immobilière, LF 2026) | Prix de cession |
| Cession d’actions (SA, SAS) — société ordinaire | Exonérée (sur attestation de non-prépondérance immobilière, LF 2026) | Prix de cession |
| Cession de parts/actions de sociétés à prépondérance immobilière | 5 % | Prix de cession |
| Baux et locations, cessions de baux et sous-locations d’immeubles ou de fonds de commerce d’une durée n’excédant pas 10 ans | Droit fixe de 200 DH (art. 135-II-8°) | — |
| Baux d’immeubles conclus verbalement | Exonérés (art. 129-III-14°) | — |
| Cessions de droit au bail ou du bénéfice d’une promesse de bail portant sur un immeuble (pas-de-porte, indemnité de départ) | 6 % (art. 133-I-A-4° et 127-I-A-3°) | — |
| Baux à rente perpétuelle de biens immeubles, baux d’une durée supérieure à 10 ans, baux à vie et baux à durée illimitée | 6 % (art. 133-I-A-3°) | Base fixée à l’art. 131-19° et 20° |
| Dissolution sans transmission / partage | 200 DH / 1,5 % | Voir conditions ci-dessous |
| Augmentation de capital par apport en nature | 0,5 % (art. 133-I-H), minimum 1 000 DH, ou droit fixe de 1 000 DH si le capital souscrit au titre de l’apport n’excède pas 500 000 DH (art. 135-I-1°) | Valeur des apports ; le passif pris en charge est taxé aux droits de mutation selon la nature des biens |
| Acquisition de terrains nus ou à démolir | 5 % (art. 133-I-G-1° ; le taux réduit sous engagement de construire a été supprimé par la LF 2017) | Prix d’acquisition |
| Première vente de logements sociaux et de logements à faible valeur immobilière | 3 % (art. 133-I-B-7°) | Prix de vente |
Sous réserve des exonérations et tarifs particuliers, l’acquisition de locaux construits à usage d’habitation, commercial, professionnel ou administratif relève de 4 % ; ce taux couvre aussi le terrain dans la limite de cinq fois la superficie couverte. Les terrains nus ou comportant des constructions destinées à être démolies relèvent de 5 %. Les acquisitions d’immeubles par les établissements de crédit et organismes assimilés, Bank Al-Maghrib, la CDG et les entreprises d’assurances et de réassurance relèvent de 6 %, sous réserve des opérations pour lesquelles l’article 133-I-A-7° renvoie aux taux de 3 %, 4 % ou 5 %, notamment certaines acquisitions en financement participatif.
Un acte de dissolution qui ne porte ni obligation, ni libération, ni transmission de biens et ne donne pas ouverture au droit proportionnel est enregistré au droit fixe de 200 DH. Le partage de l’actif net entre associés relève du taux de 1,5 % ; la soulte ou la plus-value est soumise aux droits de mutation à titre onéreux selon les biens concernés. L’attribution à un associé d’un bien apporté par un autre associé relève également des droits de mutation lorsqu’elle intervient avant l’expiration de quatre ans à compter de l’apport en nature.
Pour les actes établis à compter du 1er juillet 2026, un droit d’enregistrement supplémentaire de 2 % frappe les mutations à titre onéreux d’immeubles ou de droits réels immobiliers dont le prix dépasse 300 000 DH, ainsi que celles de fonds de commerce, lorsque l’acte ne mentionne pas les modalités et références du règlement ou que le prix n’est pas réglé selon l’une des modalités de l’article 11-II du CGI : chèque barré non endossable, effet de commerce, moyen magnétique de paiement, virement bancaire, procédé électronique ou compensation avec une créance sur la même personne, constatée par des documents datés et signés portant acceptation de la compensation. En cas de règlement mixte en espèces et selon ces modalités, le supplément ne porte que sur la fraction réglée en espèces.
Même exonéré, l’acte de cession de titres doit être présenté à l’enregistrement dans les 30 jours (gratis). Le défaut ou retard de dépôt entraîne une majoration de 0,25 % de la base pour un retard de 30 jours au plus, ou 0,5 % au-delà, avec un minimum de 500 DH et un maximum de 100 000 DH (art. 184).
Opérations exonérées
| Opération | Fondement |
|---|---|
| Actes relatifs aux coopératives | Loi n° 112-12 |
| Logement social (sous conditions) | Art. 247 CGI |
| Opérations des OPCI | Régime spécifique |
Depuis la loi de finances pour 2018, sont exonérés de droits d’enregistrement les actes de constitution et d’augmentation de capital réalisés par apports en numéraire à titre pur et simple, incorporation de créances en compte courant d’associés, de bénéfices ou de réserves. L’exonération des apports en nature à titre pur et simple, évalués par un commissaire aux apports habilité à exercer les fonctions de commissaire aux comptes, vise les constitutions de capital. Hors exonération, le droit est de 1 000 DH lorsque le capital souscrit au titre de l’apport ne dépasse pas 500 000 DH ; au-delà, le taux est de 0,5 %, avec un minimum de perception de 1 000 DH. Le passif affectant les apports reste soumis aux droits de mutation selon la nature des biens, sauf exonération particulière.
En droits d’enregistrement, l’augmentation de capital de l’absorbante résultant d’une fusion de sociétés par actions ou de SARL relève du droit d’apport de 0,5 %, sous réserve du droit fixe de 1 000 DH lorsque le capital souscrit au titre de l’apport ne dépasse pas 500 000 DH et des exonérations applicables. Les droits de mutation afférents à la prise en charge du passif sont exonérés dans les fusions visées à l’article 129-IV-8°-b. Les engagements du régime d’IS de l’article 162 ne constituent pas une condition générale de cette exonération de droits de mutation. Voir fusion et acquisition.
Droits fixes
Certains actes sont soumis à un droit fixe de 200 MAD, notamment les actes innommés et certaines conventions ne comportant pas de transmission de propriété.
Constitution et augmentation de capital : exonérations depuis la LF 2018
Depuis la loi de finances pour 2018, sont exonérés de droits d’enregistrement les actes de constitution et d’augmentation de capital réalisés par apports en numéraire à titre pur et simple, incorporation de créances en compte courant d’associés, de bénéfices ou de réserves. L’exonération des apports en nature à titre pur et simple, évalués par un commissaire aux apports habilité à exercer les fonctions de commissaire aux comptes, vise les constitutions de capital. Hors exonération, le droit est de 1 000 DH lorsque le capital souscrit au titre de l’apport ne dépasse pas 500 000 DH ; au-delà, le taux est de 0,5 %, avec un minimum de perception de 1 000 DH. Le passif affectant les apports reste soumis aux droits de mutation selon la nature des biens, sauf exonération particulière.
En revanche, les augmentations de capital par apport en nature restent soumises au droit de 0,5 % de la valeur des apports (art. 133-I-H), minimum 1 000 DH, ou au droit fixe de 1 000 DH si le capital souscrit au titre de l’apport n’excède pas 500 000 DH (art. 135-I-1°) ; le passif pris en charge est taxé aux droits de mutation selon la nature des biens. Les droits dus lors de l’apport de titres à une holding familiale, et lors de la donation de titres en usufruit ou en nue-propriété, sont examinés dans holding familiale et démembrement de titres.
Délais d’enregistrement et formalités
Délai légal : 30 jours
Le délai général est de 30 jours pour les actes concernés, sous réserve des délais particuliers ci-dessous (art. 128).
Actes sous seing privé et authentiques : 30 jours à compter de la date de l’acte. Actes d’adoul : 30 jours à compter de la réception de la déclaration des parties. Ordonnances, jugements et arrêts soumis à enregistrement : 3 mois à compter de leur date ; libéralités pour cause de mort : 3 mois à compter du décès (art. 128-I-B et II).
Où enregistrer ?
Les contribuables disposent de deux canaux :
- Plateforme SIMPL : pour les actes dématérialisés, l’enregistrement se fait en ligne via le portail de la Direction Générale des Impôts. C’est la voie privilégiée pour les professionnels.
- Bureau d’enregistrement : le bureau territorialement compétent est celui du lieu de situation de l’immeuble (pour les opérations immobilières) ou du siège social de la société (pour les actes sociétaires).
Qui paie les droits ?
En principe, les droits d’enregistrement sont à la charge de l’acquéreur ou du bénéficiaire de l’acte. Toutefois, les parties peuvent convenir contractuellement d’une répartition différente. En pratique :
- Cession immobilière : l’acquéreur
- Cession de parts/actions : le cessionnaire
- Constitution/augmentation de capital : la société
- Bail : le locataire
Après une acquisition immobilière, l’acquéreur devient par ailleurs redevable des taxes locales attachées au bien, au premier rang desquelles la taxe d’habitation pour les locaux affectés à la résidence.
Pénalités en cas de retard
Le non-respect du délai de 30 jours expose le contribuable à des pénalités significatives :
| Infraction | Sanction |
|---|---|
| Dépôt dans les 30 jours suivant l’expiration du délai | Majoration de 5 % des droits dus (art. 184) |
| Dépôt au-delà de ces 30 jours | Majoration de 15 % des droits dus (art. 184) |
| Paiement tardif : retard n’excédant pas 30 jours | Pénalité de 5 % des droits dus (art. 208) |
| Paiement tardif : retard supérieur à 30 jours | Pénalité de 10 % des droits dus (art. 208) |
| Paiement tardif : majoration | 5 % pour le premier mois et 0,5 % par mois ou fraction de mois supplémentaire (art. 208) |
| Paiement tardif : minimum | 100 DH (art. 208) |
Ces pénalités s’appliquent de plein droit, sans mise en demeure préalable. Il est donc essentiel de respecter scrupuleusement le délai de 30 jours.
Exemple chiffré
Une cession de fonds de commerce pour 500 000 MAD enregistrée avec 3 mois de retard :
- Droits dus : 500 000 x 6 % = 30 000 MAD
- Majoration de dépôt tardif : 30 000 x 15 % = 4 500 MAD
- Pénalité de retard de paiement : 30 000 x 10 % = 3 000 MAD
- Majoration de retard de paiement : 30 000 x (5 % + 0,5 % x 2) = 1 800 MAD
- Total à payer : 39 300 MAD au lieu de 30 000 MAD
Cas particuliers et optimisations
Fusions et scissions sous neutralité fiscale
En droits d’enregistrement, l’augmentation de capital de l’absorbante résultant d’une fusion de sociétés par actions ou de SARL relève du droit d’apport de 0,5 %, sous réserve du droit fixe de 1 000 DH lorsque le capital souscrit au titre de l’apport ne dépasse pas 500 000 DH et des exonérations applicables. Les droits de mutation afférents à la prise en charge du passif sont exonérés dans les fusions visées à l’article 129-IV-8°-b. Les engagements du régime d’IS de l’article 162 ne constituent pas une condition générale de cette exonération de droits de mutation. Voir fusion et acquisition.
Cession de parts vs cession de fonds de commerce
Lors de la transmission d’une activité, le choix entre cession de parts sociales et cession de fonds de commerce a des implications fiscales directes — et l’arbitrage est en réalité très différencié :
- Cession de parts (société ordinaire) : exonérée de droits d’enregistrement, sur présentation d’une attestation de non-prépondérance immobilière (LF 2026). La base, lorsqu’elle est due (sociétés à prépondérance immobilière), est le prix de cession des parts, taxé à 5 %.
Même exonéré, l’acte de cession de titres doit être présenté à l’enregistrement dans les 30 jours (gratis). Le défaut ou retard de dépôt entraîne une majoration de 0,25 % de la base pour un retard de 30 jours au plus, ou 0,5 % au-delà, avec un minimum de 500 DH et un maximum de 100 000 DH (art. 184).
La cession du fonds de commerce est taxée à 6 %. Les marchandises en stock inventoriées et estimées séparément relèvent de 1,5 % ; sinon, le taux du fonds s’applique. La TVA applicable aux marchandises ne dispense pas de ces droits (art. 133-I-A-1° et I-C-10°).
Pour les actes établis à compter du 1er juillet 2026, un droit d’enregistrement supplémentaire de 2 % frappe les mutations à titre onéreux d’immeubles ou de droits réels immobiliers dont le prix dépasse 300 000 DH, ainsi que celles de fonds de commerce, lorsque l’acte ne mentionne pas les modalités et références du règlement ou que le prix n’est pas réglé selon l’une des modalités de l’article 11-II du CGI : chèque barré non endossable, effet de commerce, moyen magnétique de paiement, virement bancaire, procédé électronique ou compensation avec une créance sur la même personne, constatée par des documents datés et signés portant acceptation de la compensation. En cas de règlement mixte en espèces et selon ces modalités, le supplément ne porte que sur la fraction réglée en espèces.
Votre expert-comptable peut vous aider à déterminer la structure la plus avantageuse en fonction de votre situation patrimoniale. Ce type d’arbitrage relève du conseil en droit fiscal, qui articule droits d’enregistrement, IS et fiscalité des plus-values.
Optimisation pour les créateurs d’entreprise
Grâce à l’exonération des droits à la constitution, il est désormais pertinent de :
- Constituer la société avec un capital suffisant dès le départ (pas de droits à payer)
- Privilégier les augmentations de capital en numéraire (exonérées) plutôt qu’en nature (0,5 % de la valeur des apports, minimum 1 000 DH, ou droit fixe de 1 000 DH si le capital souscrit au titre de l’apport n’excède pas 500 000 DH)
- Anticiper les cessions futures en structurant correctement les statuts
Confiez vos formalités d’enregistrement à un expert
Les droits d’enregistrement impliquent des délais stricts, des calculs précis et une connaissance fine des exonérations applicables. Chez Upsilon Consulting, nos experts-comptables prennent en charge l’intégralité de vos formalités : de la rédaction des actes à leur enregistrement sur SIMPL.
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Questions fréquentes
Les droits d'enregistrement sur la constitution de société sont-ils toujours exonérés en 2026 ?
Depuis la loi de finances pour 2018, sont exonérés de droits d’enregistrement les actes de constitution et d’augmentation de capital réalisés par apports en numéraire à titre pur et simple, incorporation de créances en compte courant d’associés, de bénéfices ou de réserves. L’exonération des apports en nature à titre pur et simple, évalués par un commissaire aux apports habilité à exercer les fonctions de commissaire aux comptes, vise les constitutions de capital. Hors exonération, le droit est de 1 000 DH lorsque le capital souscrit au titre de l’apport ne dépasse pas 500 000 DH ; au-delà, le taux est de 0,5 %, avec un minimum de perception de 1 000 DH. Le passif affectant les apports reste soumis aux droits de mutation selon la nature des biens, sauf exonération particulière.
Quel est le taux applicable à la cession de parts d'une SARL ?
Depuis la LF 2026, la cession de parts (ou d'actions de SA/SAS) d'une société ordinaire est exonérée de droits d'enregistrement, sur présentation d'une attestation de non-prépondérance immobilière. En revanche, les cessions de parts ou actions de sociétés à prépondérance immobilière (non cotées) restent soumises au taux de 5 % appliqué au prix de cession, ou à la valeur vénale si celle-ci est supérieure au prix déclaré.
Comment éviter les pénalités de retard ?
Le moyen le plus sûr est de confier le suivi des formalités d'enregistrement à votre expert-comptable. Celui-ci dispose des outils et de l'accès à la plateforme SIMPL pour enregistrer les actes dans le délai de 30 jours. En cas de force majeure, une demande gracieuse de remise des pénalités peut être adressée à l'administration fiscale.
