En bref : Les droits d’enregistrement constituent un impôt indirect perçu à l’occasion de la formalisation d’actes juridiques (cessions, baux, constitutions de sociétés). En 2026, les taux varient de 1,50 % à 6 % selon la nature de l’opération, avec une exonération totale pour la constitution de sociétés et l’augmentation de capital en numéraire. Cet article détaille le barème complet, les exonérations applicables, les délais à respecter et les sanctions encourues.
Qu’est-ce que les droits d’enregistrement ?
Les droits d’enregistrement sont régis par le Titre IV du Code Général des Impôts (CGI), articles 126 à 143. Il s’agit d’un impôt perçu par l’administration fiscale lors de l’enregistrement d’actes et de conventions, qu’ils soient sous seing privé ou notariés.
On distingue deux types de droits :
- Droits ad valorem : calculés en pourcentage de la valeur de l’opération (prix de cession, montant du capital, valeur locative, etc.)
- Droits fixes : un montant forfaitaire applicable à certains actes indépendamment de leur valeur
L’enregistrement confère à l’acte une date certaine opposable aux tiers et constitue une formalité obligatoire pour de nombreuses opérations juridiques et commerciales.
Barème des droits d’enregistrement 2026
Taux ad valorem
| Opération | Taux 2026 | Base de calcul |
|---|---|---|
| Cession d’immeubles | 4 % | Prix de cession ou valeur vénale |
| Cession de fonds de commerce | 4 % | Prix de cession |
| Cession de parts sociales (SARL) | 4 % | Prix de cession |
| Cession d’actions (SA, SAS) | 4 % | Prix de cession |
| Baux immobiliers | 1,50 % | Montant cumulé des loyers |
| Dissolution de société | 1,50 % | Actif net partagé |
| Augmentation de capital par apport en nature | 4 % | Valeur des apports |
| Acquisition terrains à bâtir (avec engagement de construire sous 7 ans) | 4 % | Prix d’acquisition |
| Première vente de logements sociaux | 4 % | Prix de vente |
Opérations exonérées
| Opération | Fondement |
|---|---|
| Constitution de société | LdF 2024 — Exonération totale |
| Augmentation de capital en numéraire | LdF 2024 — Exonération totale |
| Fusion et scission sous régime de neutralité fiscale | Art. 247-XXVIII CGI |
| Actes relatifs aux coopératives | Loi n° 112-12 |
| Logement social (sous conditions) | Art. 247 CGI |
| Opérations des OPCI | Régime spécifique |
Droits fixes
Certains actes sont soumis à un droit fixe de 200 MAD, notamment les actes innommés et certaines conventions ne comportant pas de transmission de propriété.
Constitution de société : une exonération totale depuis 2024
C’est l’une des mesures les plus impactantes pour les entrepreneurs. Depuis la LdF 2024, les actes de constitution de sociétés sont totalement exonérés des droits d’enregistrement, quelle que soit la forme juridique (SARL, SA, SAS, SNC, etc.).
Avant cette réforme, la constitution d’une SARL au capital de 100 000 MAD entraînait des droits d’enregistrement de 1 000 MAD (1 %). Cette charge est désormais supprimée, ce qui réduit le coût global de création d’entreprise.
De même, les augmentations de capital en numéraire sont exonérées, encourageant les entreprises à renforcer leurs fonds propres sans surcoût fiscal.
En revanche, les augmentations de capital par apport en nature restent soumises au taux de 4 % sur la valeur des apports.
Délais d’enregistrement et formalités
Délai légal : 30 jours
L’article 128 du CGI impose un délai de 30 jours à compter de la date de l’acte pour procéder à son enregistrement. Ce délai court à partir :
- De la date de signature pour les actes sous seing privé
- De la date de l’acte pour les actes authentiques
- De la date de la décision pour les actes judiciaires
Où enregistrer ?
Les contribuables disposent de deux canaux :
- Plateforme SIMPL : pour les actes dématérialisés, l’enregistrement se fait en ligne via le portail de la Direction Générale des Impôts. C’est la voie privilégiée pour les professionnels.
- Bureau d’enregistrement : le bureau territorialement compétent est celui du lieu de situation de l’immeuble (pour les opérations immobilières) ou du siège social de la société (pour les actes sociétaires).
Qui paie les droits ?
En principe, les droits d’enregistrement sont à la charge de l’acquéreur ou du bénéficiaire de l’acte. Toutefois, les parties peuvent convenir contractuellement d’une répartition différente. En pratique :
- Cession immobilière : l’acquéreur
- Cession de parts/actions : le cessionnaire
- Constitution/augmentation de capital : la société
- Bail : le locataire
Pénalités en cas de retard
Le non-respect du délai de 30 jours expose le contribuable à des pénalités significatives :
| Infraction | Sanction |
|---|---|
| Dépôt tardif (dans les 30 jours suivant le délai) | 15 % du montant des droits dus |
| Majoration mensuelle supplémentaire | 5 % par mois ou fraction de mois de retard |
| Plafond total des majorations | 50 % du montant des droits |
Ces pénalités s’appliquent de plein droit, sans mise en demeure préalable. Il est donc essentiel de respecter scrupuleusement le délai de 30 jours.
Exemple chiffré
Une cession de parts SARL pour 500 000 MAD enregistrée avec 3 mois de retard :
- Droits dus : 500 000 x 4 % = 20 000 MAD
- Pénalité initiale : 20 000 x 15 % = 3 000 MAD
- Majoration : 20 000 x 5 % x 3 = 3 000 MAD
- Total à payer : 26 000 MAD au lieu de 20 000 MAD
Cas particuliers et optimisations
Fusions et scissions sous neutralité fiscale
Les opérations de fusion et acquisition au Maroc peuvent bénéficier du régime de neutralité fiscale prévu par l’article 247-XXVIII du CGI. Sous ce régime, les droits d’enregistrement sur les transferts d’actifs sont neutralisés, à condition de respecter les engagements de conservation prévus par la loi.
Cession de parts vs cession de fonds de commerce
Lors de la transmission d’une activité, le choix entre cession de parts sociales et cession de fonds de commerce a des implications fiscales directes. Les deux opérations sont soumises au taux de 4 %, mais la base de calcul diffère :
- Cession de parts : prix de cession des parts (qui reflète la valeur nette de la société)
- Cession de fonds de commerce : prix de cession du fonds (éléments incorporels et corporels)
Votre expert-comptable peut vous aider à déterminer la structure la plus avantageuse en fonction de votre situation patrimoniale.
Optimisation pour les créateurs d’entreprise
Grâce à l’exonération des droits à la constitution, il est désormais pertinent de :
- Constituer la société avec un capital suffisant dès le départ (pas de droits à payer)
- Privilégier les augmentations de capital en numéraire (exonérées) plutôt qu’en nature (4 %)
- Anticiper les cessions futures en structurant correctement les statuts
FAQ
Les droits d’enregistrement sur la constitution de société sont-ils toujours exonérés en 2026 ?
Oui. L’exonération introduite par la LdF 2024 reste pleinement applicable en 2026. Les actes de constitution de sociétés, quelle que soit leur forme juridique, sont exonérés de droits d’enregistrement. Les augmentations de capital en numéraire bénéficient également de cette exonération.
Quel est le taux applicable à la cession de parts d’une SARL ?
Le taux est de 4 % appliqué au prix de cession des parts sociales. Ce taux est identique pour les cessions d’actions de SA ou SAS. La base imposable est le prix stipulé dans l’acte de cession, ou la valeur vénale si celle-ci est supérieure au prix déclaré.
Comment éviter les pénalités de retard ?
Le moyen le plus sûr est de confier le suivi des formalités d’enregistrement à votre expert-comptable. Celui-ci dispose des outils et de l’accès à la plateforme SIMPL pour enregistrer les actes dans le délai de 30 jours. En cas de force majeure, une demande gracieuse de remise des pénalités peut être adressée à l’administration fiscale.
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Les droits d’enregistrement impliquent des délais stricts, des calculs précis et une connaissance fine des exonérations applicables. Chez Upsilon Consulting, nos experts-comptables prennent en charge l’intégralité de vos formalités : de la rédaction des actes à leur enregistrement sur SIMPL.
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