En bref : Les plus-values de cession d’éléments de l’actif immobilisé réalisées par les sociétés soumises à l’IS sont imposables au taux normal. Un régime transitoire (Art. 247-XXXV du CGI, exercices 2022-2030) accorde un abattement de 70 % sur la plus-value nette, à condition d’une détention supérieure à 8 ans et d’un réinvestissement du produit de cession en immobilisations dans un délai de 36 mois.
Définition et calcul de la plus-value de cession
La plus-value de cession est le profit réalisé lors de la vente d’un élément de l’actif immobilisé (terrains, constructions, matériel, fonds de commerce, titres de participation). Elle est définie par l’article 9-I-C-1° du CGI comme la différence entre le prix de cession et la valeur comptable nette (VCN) du bien cédé.
Plus-value = Prix de cession − Valeur comptable nette (VCN)
La VCN correspond au coût d’acquisition diminué du cumul des amortissements pratiqués depuis l’entrée du bien à l’actif. Pour les biens non amortissables (terrains, titres), la VCN est égale au coût d’acquisition.
Plus-value nette globale
Le régime fiscal ne s’applique pas individuellement à chaque cession mais à la plus-value nette globale (ou moins-value nette globale) de l’exercice, c’est-à-dire la différence entre :
- Le total des plus-values réalisées sur l’ensemble des cessions de l’exercice
- Le total des moins-values constatées
C’est sur cette plus-value nette globale que porte le régime d’imposition.
Régime de droit commun : imposition intégrale
En droit commun, la plus-value nette globale de cession d’éléments de l’actif immobilisé est intégralement imposable à l’IS au taux normal (20 % ou 35 % selon le bénéfice net fiscal en 2026). Il n’existe pas, en régime permanent, de barème progressif d’abattement par durée de détention.
Abattement transitoire de 70 % (Art. 247-XXXV du CGI)
L’article 247-XXXV du CGI instaure, à titre transitoire et par dérogation aux articles 8 et 9 du CGI, un abattement de 70 % applicable sur la plus-value nette réalisée à l’occasion de la cession d’éléments de l’actif immobilisé, pour les exercices ouverts au cours des années 2022 à 2030.
Conditions cumulatives
Pour bénéficier de cet abattement, toutes les conditions suivantes doivent être réunies :
- Durée de détention > 8 ans : le délai écoulé entre la date d’acquisition et la date de cession doit être supérieur à huit ans
- Réinvestissement : l’entreprise s’engage à réinvestir le montant global des produits de cession net d’impôt en immobilisations, dans un délai de 36 mois à compter de la date de clôture de l’exercice de cession
- Déclaration : l’entreprise joint à sa déclaration du résultat fiscal (Art. 20-I ou 82-I) un formulaire établi par l’administration mentionnant l’engagement de réinvestissement
- État de suivi : un état détaillant le montant global des produits de cession net d’impôt réinvestis, la nature des immobilisations acquises, leur date et prix d’acquisition, est joint à la déclaration fiscale
- Conservation 5 ans : les immobilisations acquises en remplacement doivent être conservées pendant au moins 5 ans à compter de leur date d’acquisition
Non-respect des conditions
En cas de non-respect de l’une quelconque des conditions ci-dessus, la situation de l’entreprise est régularisée selon les règles de droit commun : la plus-value est réintégrée dans le résultat fiscal.
Exemple de calcul
Une société cède en 2026 un local commercial détenu depuis 10 ans et s’engage à réinvestir :
| Élément | Montant (MAD) |
|---|---|
| Prix de cession | 2 500 000 |
| Coût d’acquisition | 1 200 000 |
| Amortissements cumulés | 800 000 |
| VCN | 400 000 |
| Plus-value brute | 2 100 000 |
| Abattement 70 % (Art. 247-XXXV) | − 1 470 000 |
| Plus-value imposable | 630 000 |
La plus-value imposable de 630 000 MAD est intégrée au résultat fiscal et soumise au taux d’IS applicable. L’entreprise devra réinvestir le produit de cession net d’impôt en immobilisations dans les 36 mois et les conserver 5 ans.
Un accompagnement par un expert-comptable est recommandé pour structurer correctement l’opération et sécuriser l’abattement.
Régime des plus-values des sociétés non résidentes
L’article 6-I-A du CGI prévoit un régime spécifique pour les plus-values réalisées par les sociétés non résidentes :
Valeurs mobilières cotées (hors SPI)
Les plus-values de cession de valeurs mobilières cotées en bourse au Maroc réalisées par des sociétés non résidentes sont exonérées d’IS, à condition que la société cédante ne soit pas une société à prépondérance immobilière (SPI).
Une SPI est une société dont l’actif est constitué à plus de 50 % d’immeubles ou de droits réels immobiliers.
Autres cessions
Les plus-values de cession de biens immobiliers ou de participations dans des SPI restent imposables au Maroc par voie de retenue à la source ou de déclaration, sous réserve des conventions fiscales applicables.
Plus-values et provisions pour dépréciation
Lorsqu’une provision pour dépréciation avait été constituée sur un bien cédé avec plus-value :
- La reprise de provision est un produit imposable
- La plus-value de cession est calculée par rapport à la VCN avant provision, donc la provision reprise et la plus-value se cumulent dans le résultat fiscal
- L’abattement de 70 % (Art. 247-XXXV) s’applique uniquement sur la plus-value de cession, pas sur la reprise de provision
Impact sur les charges non déductibles
Certaines charges non déductibles peuvent affecter le calcul de la plus-value :
- Les amortissements excédentaires (véhicules de tourisme au-delà de 400 000 MAD TTC) ne sont pas pris en compte dans la VCN fiscale
- Les provisions non déductibles ne modifient pas la VCN pour le calcul de la plus-value
Textes de référence : Code Général des Impôts 2026 — Art. 8, 9, 247-XXXV (PDF) — Note circulaire n° 717 — IS (Tome 1)
Questions fréquentes
Comment fonctionne l’abattement de 70 % sur les plus-values ?
L’abattement de 70 % est un régime transitoire (Art. 247-XXXV du CGI, exercices 2022-2030). Il s’applique sur la plus-value nette globale de cession d’éléments de l’actif immobilisé, à condition que la détention dépasse 8 ans et que l’entreprise réinvestisse le produit de cession net d’impôt en immobilisations dans un délai de 36 mois. La fraction non abattue (30 %) est intégrée au résultat fiscal et soumise à l’IS.
Quelles sont les conditions pour bénéficier de l’abattement de 70 % ?
Quatre conditions cumulatives : (1) détention > 8 ans, (2) engagement de réinvestissement du produit de cession net d’impôt en immobilisations dans les 36 mois, (3) formulaire de déclaration joint à la liasse fiscale, (4) conservation des immobilisations acquises pendant au moins 5 ans. En cas de non-respect, la situation est régularisée selon le droit commun (imposition intégrale).
Les plus-values de cession des non-résidents sont-elles imposables au Maroc ?
Les plus-values sur valeurs mobilières cotées réalisées par des non-résidents sont exonérées, sauf si la société cédante est une société à prépondérance immobilière (SPI). Les plus-values immobilières et les cessions de participations dans des SPI restent imposables, sous réserve des conventions fiscales bilatérales.
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